万达商业地产港股退市评析

近日，一纸回购股票的要约公告拉开了万达商业地产私有化退市的序幕，成为近来地产行业以及资本市场热议的话题。差不多16个月前，万达集团将其商业地产业务推至港股上市，整体软装宝亿莱家居饰品，成为2014年港股最大的IPO活动，而今又突然宣布准备私有化退市，着实让市场吃惊。

上市匆匆为哪般？

“尽管万达的明天很美好，但是面对巨大的资金缺口，其眼下最迫切的问题，宝亿莱家居饰品，不是如何迎接未来，而是如何度过当下。”一般而言，上市无非是为了融资、私募投资人退出以及规范公司治理、管理层激励等主要诉求，而其他的诸如品牌影响力的提升等则为上市带来的附带效应。在这几项主要诉求中，融资需求和私募投资人的退出往往属于“硬约束”，因为以单一的债权融资来解决业务发展的资金问题，终会触及资产负债率这一融资的天花板，而为突破资产负债率这一债权融资天花板所作的股权融资又面临着私募投资人退出的压力。因为私募投资机构一方面受基金存续期的约束，另一方面又存在业绩压力。按照通常的做法，私募股权融资的退出方式无非有公司上市、大股东回购或者股权转让等，后两者往往是无法顺利退出情况之下的选择，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，而前者无论对于公司还是对于投资人而言都是最优选择。

一个公司上市的推动力往往来自于公司自身出于融资需要的内在冲动以及投资人退出压力的外部推动，因为这两者都是奔着“钱”而来的。前者当然是出于发展冲动的投资所需或者出于还债压力的资金需求；而就后者而言，如果不能在约定的期限内上市，则大股东一般要启动对私募投资者的股权回购条款，必然会对公司带来更大的资金压力。这两者就是公司运营中的流动性压力。

万达集团早期以“现金流滚资产”，再以资产质押融资实现了快速发展。但这一方式一方面不能支持其超常发展“野心”所需要的资金需求规模，另一方面也面临着对于快速周转的过度依赖，让万达由开发商向商业地产运营商的转型难以迅速实现，再者也难以抵抗物业销售市场逆转的压力，而房地产行业又是一个强周期行业。

2014年万达成功上市之际正值市场下行，万达商业地产销售出现负增长且资金链吃紧。因此上市成为万达突破资金瓶颈，实现业务转型的既定战略，为此万达集团十年内四次冲刺上市，屡败屡战，终于修得港股上市这一正果。

现在来回顾和评价万达的港股上市，虽然不是万达最初的诉求，也不是上市的最优选择，但却是流动性压力之下的不得不为之举。从万达港股上市时释放的相对较少的股本比例来看，万达是希望实现“A H”架构的。因为万达最初启动的是A股上市计划，且A股远远高于港股的市盈率也能让万达获取更多融资或者付出更少代价。

正如万达上市当口的坊间评论所言，“尽管万达的明天很美好，但是面对巨大的资金缺口，其眼下最迫切的问题，不是如何迎接未来，软装设计家居产业链，而是如何度过当下”，更何况还面临着投资人需要退出的巨大压力。

从容退市若等闲

市场普遍认为万达商业地产回归A股只是时间问题。

万达商业地产2014年12月24日成功登陆港股，获得了5.32倍的超额认购，募集资金288亿港元（合计人民币230亿元），获得了2014年香港“集资王”的称号。

虽然王健林始终声称万达不缺钱，说万达商业地产的上市是为了规范企业治理，打造国际化的万达，但万达商业地产的成功上市和规模化的融资无疑在很大程度上化解了万达的流动性压力，也在逻辑上为私募投资人打通了投资退出的通道。