长效机制是新一轮地产周期的起点——点评中央经济工作会议房地产工作任务

　　中央经济工作会议定调房地产：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　摘要：

　　1.房地产不再作为稳增长的手段，长短结合解决高房价问题

　　高房价不仅涉及城市发展理念、中央地方财权分配、国有土地供应体制，也与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。高房价是市场效率与公共利益失衡的直接体现。解决高房价问题，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，政策工具长短结合，长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格，解决高房价问题就是防风险。

　　2.短期加强市场监管，消除“恐慌性”购房预期

　　短期内将继续加强监管和调控，主要包括：需求端的限购限贷、规范消费、减少税费优惠及补贴；供给端的控制“地王”形成、规范开发商销售行为、规范中介行为。这些措施主要通过三个渠道作用房地产市场：一是直接减少信贷资金流向投资投机性购房，二是减少市场主体间的信息不对称，三是改变买卖双方对短期内市场走向的预期。

　　3.长期依靠长效机制，稳定购房预期，防止市场大起大落

　　长效机制的目标，是使住房回归居住属性，减少金融属性，防控资产风险。1）坚持差别化信贷：继续支持首套房，坚决打击首付贷、消费贷，严防资金非法借道进入房地产；2）落实地方政府责任，增加土地供应，其中二线城市土地供给弹性增加，一线城市鼓励和支持存量土地挖掘；3）特大城市加快疏解部分城市功能，发展轨道交通，带动周边中小城市发展；4）鼓励租房，推动住房消费观念转变，加快房屋租赁立法、鼓励租赁企业发展；5）加强市场监管，并制度化常态化：加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　4.聚焦资源股，维持行业推荐评级

　　2017年，房地产市场将继续分化，行业集中度将迅速提高。在热点区域有拿地优势或有优质存量项目的资源股将获益。这些公司将不断享受价值重估增值、行业集中度提升和产业资本增持并购的红利。

　　重点推荐新首都、新北京主题的两类资源股：第一类，提前卡位布局环北京，充分受益北京城市功能疏散、京津冀一体化和大北京经济圈发展的环北京资源股，如华夏幸福(600340,股吧)（600340）和荣盛发展(002146,股吧)（002146）；第二类，在北京具有稀缺资源和独特拿地优势的北京资源股，如在北京拥有大量稀缺资源储备，北京土地变性上市先驱的首开股份(600376,股吧)（600376）；北京轨交物业王者京投发展（600683），北京棚改第一股北京城建(600266,股吧)（600266）。 除此以外，建议关注存量优势显著，NAV折价高的深圳资源股如中洲控股(000042,股吧)（000042）、招商蛇口（001979）。

　　风险提示：楼市调整、土地市场持续过热超预期，政策不达预期

　　1治理高房价需要长短机制结合

　　98年房改以来，中国商品住房市场呈易涨难跌，短期波动大的特征。2013年以来，全国房价结束普涨，地区分化加剧，高房价问题在热点城市和区域不断突出，房价上涨速度超过居民收入增幅。

　　高房价是改革开放以来诸多矛盾的一个侧影，不仅涉及城市发展理念、中央地方财权分配、国有土地供应体制，也与收入分配格局、经济结构转型、信贷等因素密切相关。

　　高房价是市场效率与公共利益失衡的直接体现。解决高房价问题，需要长短结合，长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格，形成“长枪短炮”结合的平衡政策火力，才能走出十年来房地产调控“越调房价越高”的泥淖。

2短期加强监管和调控，消除“恐慌性”购房预期

　　2016年部分城市房价暴涨，除刚需、改善型需求入场外，更多的是提前刚需、提前改善型需求释放。在房价即将暴涨的强烈预期下，有些房地产开发企业“捂盘惜售”， 一些中介机构趁机炒作房价，营造“一房难求”的市场氛围，更有各种“首付贷”押宝房价短期暴涨套利，这些都是市场短期失灵的直接表现。

　　逐利是房地产开发企业的天性，利用“买涨不买跌”的心理促使迅速成交也是房地产中介的最优选择。但是，房地产市场是先天的垄断竞争市场，老百姓(603883,股吧)本来就是信息弱势的群体，如果强势的市场主体利用掌握的信息操纵、影响市场，政府就必须出手，对不规范的市场行为进行坚决的打击。政府出手，直接目的在于纠正微观主体的不当行为，最终目的还是防范可能引发的市场风险。住房作为资产，价格具有刚性，“十次危机九次地产”，在市场失灵时，政府必须直接亮剑，给百姓吃定心丸。

　　2.1 信息不对称下的恐慌性购房

　　用简单的图形可以清晰分析出，信息不对称下，开发商、中介、投机者和恐慌性购房者如何将房价迅速推升。开发商和中介占有绝对信息优势，通过合谋捂盘惜售，将供给曲线由S左移至S1；开发商和中介通过虚假宣传等各类不正当销售方式，制造销售火爆、一房难求的假象，导致消费者开始恐慌，需求曲线又D右移至D1；投资投机性需求入场，手握大量资金，将需求曲线进一步右移至D2；最后在房价上涨的高潮阶段，大量刚需和改善性需求恐慌，提前置业，需求曲线进一步右移至D3。因此短期内，市场平衡点由E上升至E4，成交放量，价格迅速上涨。

　　2.2 供需两端齐发力，短期措施快速见效

　　在历次短周期调控中，已经积累了一篮子成熟的短期措施，从供需两端齐发力，快速降温房地产市场。主要措施包括：需求端的限购限贷、规范消费、减少税费优惠及补贴；供给端的控制土地楼面价、规范开发商销售行为、规范中介行为、调节网签和预售证颁发。

　　这些措施主要通过三个渠道作用房地产市场：一是直接减少信贷资金流向投资投机性购房，二是减少市场主体间的信息不对称，三是改变买卖双方对短期内市场走向的预期。