中海地产成并购王 "吃下"中信地产大餐还是鸡肋

3月14日，中海地产发布公告称，将以人民币310亿元的总价收购中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，中海将向中信卖方增发股份、并转让公司旗下资产作为交易对价。

3月18日下午，在香港召开的中海地产年度业绩发布会上，这宗地产央企之间的大额并购案引发媒体聚焦。中海地产董事局主席郝建民表示：“如果相关部门的流程等工作顺利，预计交易可以在五六个月内完成，最保守估计年内肯定是可以完成的。”

据媒体报道，中信剥离地产业务的谈判实际上半年前就已经启动了，先后谈了好几家。“原来碧桂园盯上了，最终还是选择了和央企中海地产合作。”

“央企和央企之间的合作方式更清晰简单，宝亿莱家居饰品，效率更高。”一位熟悉房企并购的人士如是评价。在他看来，在当前反腐倡廉的大背景下，央企之间的并购重组也能回避国有资产定价方面容易出现的争议和麻烦。

收购25城地产业务扩张土地储备

根据交易协议，中国海外将向中信方配发及发行10.96亿股普通股，占中国海外经发行该等股份后已扩大股本的约10%，对价股份将按每股27.13港元的价格发行；此外，中国海外将向中信方转让资产对价，价值约为人民币61.50亿元。

完成重组后，目前舆论非常看好中海未来前景。公告上显示，中海将收购中信目标集团的物业项目分部于中国内地25个城市，整体软装宝亿莱家居饰品，其土地储备总面积约2400万平方米，项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他地区，大部分项目位于一线及二线城市。

本次交易完成后，中信股份将成为中国海外第二大股东，中国海外 大股东（中国建筑股份有限公司，通过中国海外集团持有中国海外股份）仍将保持51%以上控股地位。

中信股份旗下房地产项目主要集中于中国内地主要城市，与中海的业务重心与竞争优势契合。本次交易中，中海通过发行新股及转让部分资产的方式，一次性获得中信股份旗下具规模的房地产开发业务，而不动用现金资源，更能提升中海在一二线城市的土地储备，进一步强化它作为中国房地产行业领先企业的实力。

六年三次大并购

在千亿级房企中，中海是目前土地储备量最少的一家。

2015年年报显示，截至去年底，中海在内地32个城市及香港、澳门拥有土地储备约4144万平方米。

在已公布2015年销售金额的房企中，排在中海之上的企业包括万科、绿地、恒大、碧桂园、万达和保利。从土地储备来看，整体软装宝亿莱家居饰品，除了万科比中海略少之外，其它均超过中海。恒大和绿地的土地储备甚至超过1.4亿平方米。

2010年3月，中海地产完成蚬壳电器50.1%股权的收购，涉及金额约15亿港元。同年6月，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

蚬壳电器是光大地产 大股东，占70%股权。这次收购让中海成功控股光大地产，帮助中海获得蚬壳电器在国内6个城市拥有的约190万平方米土地储备。其中北京、广州的项目均属市中心优质地块，进而完成了在这两个一线城市的真正布局。

略有不同的是，在中海系房地产开发的投资战略和布局中，中海专注于一二线城市，中海宏洋则专注于三四线城市。

进入2013年，一场历时21个月的整合开始了。

2013年8月，中海外宣布其控股股东中国建筑股份，拟将旗下多个平台的房地产发展业务注入中海地产。

去年5月，中海外宣布收购先决条件均已达成，收购的资金以向中国建筑发行新股的方式获得。中国建筑的全资子公司、中海地产母公司——中国海外集团将以25.38港元股价认购16.9亿股，认购总代价约338.2亿元人民币。

直到今年1月，这场收购涉及繁杂的管理架构改革、人事变动才得以完成。

一场更大的并购让中海迎来新契机。今年3月14日，中海发布公告称，将收购中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，总建筑面积约2400万平方米。

收购项目的初始代价为人民币310亿，将按两种方式支付：中海将向中信配发约10%股份，合共代表297.24亿元价值；中海将向中信转让其资产对价，价值约61.5亿元。

交易完成后，中信将持有中海地产10%股权，成为中海地产第二大股东。

相比去年4144万平方米土地储备，如果与中信的交易顺利完成，中海土地储备将扩张50%。尤其是增加大量一二线核心城市项目，对于一向独立开发为主的中海而言，这有利于其规模进一步增长。

中海外内部人士表示，中海获取土地资源的方式，便是并购重组，公司倾向于收购上市公司的净地，并且通过多种方式获取资源，尽量争取节省现金支出。

中海中信的这次合并将在什么时候完成？中海外主席兼行政总裁郝建民在3月18日的业绩发布会上表示，如果相关部门的流程等工作顺利，预计交易可以在5-6个月之内完成。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，这么大资产出售，涉及的审批、评估程序相当复杂，内部融合肯定会有阻力，还要看执行结果。

“并购王”业绩单

六年不断兼并重组，带动了中海外业绩增长。

2010年的收购润色了中海的财报。其当年年报显示，中海实现营业额港币443.1亿元，同比增长18.7%；实现净利润为港币126.7亿元，同比增长66.6%。

到了2015年，由于资产注入的助力，全年中海系连同其合营公司、联营公司共实现合约物业销售金额约1806.32亿港元（约合1530亿人民币），在千亿房企中排名上升至第六位。

而中海外的净利润，在2015年达到333亿港元，连续14年位居房企之首。

在中国海外发展2015年业绩会上，宝亿莱家居饰品，郝建民表示，因为整合交易尚未最终完成，不考虑中信整合项目的销售贡献，集团2016年的合约销售目标为1850亿港元，较2015年增长约2.4%。

中金公司认为，中央支持央企重组，这将促使部分开发商更有动力剥离资产或彻底退出房地产行业，从而创造一个良性的行业整合环境而非通过企业破产来推动行业重组。

据wind资讯统计，最近几年，房地产行业每年的并购金额增长均超过一倍。2014年并购236宗，涉及金额1768.09亿元，同比增长104.93%；2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额达1600亿元。

在多元化超大型房企争夺市场份额的同时，资金不足的那部分中小型房企将会逐渐被代替，央企也不例外。

郝建民年初的并购之言似乎预示着，2016年房产行业将持续收购并购，这为中海外这样的房企带来更多机会。

郝建民说，面对日益分化竞争加剧的市场，中海有信心抓住行业整合机遇，不断提升市场占有率，始终保持净利润行业 ，销售规模居于 阵营。并且在财务状况允许的条件下，争取投资的机会。