中海“吃下”中信地产 大餐还是鸡肋？

[导读]中海和中信地产业务的整合，背后体现的是国有企业加大对资源的梳理，标志着地产界的重组驶入快车道。

即便过去5天之久，围绕着中海和中信的后续发展依旧持续上演着。23日中信员工的一封信又将此次的整合推向了万众瞩目的顶峰。

新一轮国企改革，清理“僵尸企业”，鼓励兼并重组，以及中央提出房地产去库存的大背景，为央企地产业务重组步伐加快做足了注脚。

3月14日，中信股份和中海地产公告显示，中信股份转让旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务给中海地产，交易总价310亿元，中海地产将通过定向增发和出售资产支付。

3月18日下午，在香港召开的中海地产年度业绩发布会上，这宗地产央企之间的大额并购案引发媒体聚焦。中海地产董事局主席郝建民表示：“如果相关部门的流程等工作顺利，预计交易可以在五六个月内完成，最保守估计年内肯定是可以完成的。”

有多个信息源向笔者证实，中信剥离地产业务的谈判实际上半年前就已经启动了，先后谈了好几家。“原来碧桂园盯上了，最终还是选择了和央企中海地产合作。”

“央企和央企之间的合作方式更清晰简单，效率更高。”一位熟悉房企并购的人士如是评价。在他看来，在当前反腐倡廉的大背景下，央企之间的并购重组也能回避国有资产定价方面容易出现的争议和麻烦。

中信地产内耗之殇

中信股份主动出让旗下住宅地产业务，从大局上看，更是基于央企整合大背景下剥离自身弱势业务之需。

作为老牌央企，中信股份横跨金融、能源、制造、房地产等60多个领域，2014年刚完成整体上市。目前旗下地产业务主要为中信地产和中信泰富两大平台。但近几年，地产板块收入占中信股份整体业务收入比例减小，目前占比为4%左右。

中信地产一位内部人士说，“集团主业是金融，地产非重要而不可或缺的板块，砍断是基于战略方向考虑。”中信旗下地产业务业绩增长乏力，于整个集团而言变得无足轻重，才是中信地产业务被“卖掉”的主要原因。

实际上，中信系地产此前一直在进行内部整合，但收效甚微。作为中信系旗下的两大地产平台，集团给予的定位是，中信地产集中一二线城市的住宅开发为主；中信泰富主打高端房地产投资、开发及运营，主要以商业地产和城市综合体开发为主。但实际运作中，两大平台的业务分工并不清晰，都同时既做住宅、又做商业地产、旅游地产，同业竞争一直纠缠不清。

中信地产创立于1986年，在地产界起步早，资源禀赋好，照理应做得风生水起，但时至今日，其销售额却徘徊在TOP30之外，是唯一一家排名在20开外的央企背景的地产企业。

事实上，中信地产曾辉煌过。上世纪末，中信华南主导的深圳中信红树湾一举成名，自此中信地产向全国进军。至2005年，中信地产已挤进全国地产前列。但2012年，中信地产创始人李康传出被调查后，中信地产开始走下坡路，加之受困于几个地王和大盘项目，近几年业绩增长乏力。

2012年-2014年度，中信地产签约销售额分别为234.74亿元、384.10亿元和215.2亿元。2015年上半年，中信地产实现的销售金额只有100亿元。

至于中信泰富地产主要以商业地产和城市综合体开发为主，项目分布在上海、扬州、无锡、宁波及海南等地，所开发的物业类型涵盖服务式公寓、办公楼、商业零售、住宅、酒店、高尔夫球场等。

“事实上，中信地产和中信泰富在区域划分和产品区隔上一直不清晰，导致两者都想跟集团要资源，内部争斗争宠严重。不像有的央企，不同板块业务分工清晰，比如有的侧重保障房，有的侧重中高端项目。”在兰德咨询总裁宋延庆看来，一方面，两大平台业务定位混乱，另一方面，两个平台内部在产品线设定上也存在定位散乱问题。

“都是住宅、商业地产、旅游地产几个产品线同设。目前业内企业同时做占用资金量大、周转率低、利润贡献小的商业和旅游地产，做成功的还没有。最终导致今天这种地步。”宋延庆说。

中信股份并非没有意识到问题的严重。在中信股份上市之前，曾酝酿中信地产和中信泰富的内部重组，以解决内部同业竞争问题。但受制于种种原因，两个平台的整合迟迟没有进展。2014年集团整体上市后，两大平台一并进入上市公司，但两者的业务和布局重叠问题至今仍未解决。

两大平台内部整合迟迟未果，而整体上市后，业绩透明了，集团面临的各方面压力日益增大。于是，中信股份此番剥离住宅地产之举，亦为实现多年整合梳理旗下地产业务夙愿。在将中信地产的住宅业务剥离之后，中信旗下的地产业务未来将专注于以中信泰富为主的商业地产和城市综合体开发。

中海吃下的是大餐还是鸡肋？

有市场人士认为，此次合作中海地产捡了个大便宜，以非常小的代价获得中信在环渤海、长三角、珠三角等一二线约25个城市的2400万平方米土地储备，这将对中海地产快速发展形成利好。中海地产有望叫板万科成为行业龙头老大。

事实上，中海地产究竟吃下的是大餐还是鸡肋，在当前房地产去库存大趋势下，关键要细看这些土地资源究竟是处于哪些城市？

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析认为，中信甩出的住宅项目，可能给中海造成很重的去库存任务。“中信地产真正好的项目基本去化完毕，而且2012年以来在北上广深核心城市很少拿地(仅2014年在上海南翔拍得一块地)。目前，宝亿莱家居饰品，中信地产的库存主要集中在海南、长沙、天津及广东的三四线城市。而中信泰富住宅项目更少，主要集中在扬州、万宁及上海朱家角等地，中信泰富以商办开发见长，最核心的如中信泰富和上海船厂合作的陆家嘴项目并不在此次合作范围之内。”

除了项目所处城市可能面临去库存压力之外。另一大问题是，中信现有项目内的旅游地产项目占比较多，这也非中海地产所擅长。比如，中信在海南及内地南昌等地有大量的旅游地产土地储备。中海地产向来以住宅开发为主，兼有办公和商业，而旅游地产并非中海所长，况且国内旅游地产本身盈利模式不清，这对中海是一个不小的考验。

央企地产重组加速

易居研究院研究员房玲、尹鹏指出，中海地产在整合中信地产资源上面临三大难题：一是缺乏过渡期，虽增加了两年的托管期，但中海内部整合中建地产尚持续两年之久，中海和中信跨企业合作能否愉快尚不可知；二是央企人事难题，能否有圆满结局；三是三四线去库存是否做好准备，广东省今年开出的一张去库存清单中，中信在珠三角的库存就有大量项目位于广东三四线城市。

“人事不是事。重点和难点在于中信现有项目在土地确权、定位、产品适销方面问题多多，需要中海下一番功夫。”宋延庆说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中海和中信地产业务的合作，背后体现的是国有企业整个加大对资源的梳理，标志着地产界的重组驶入快车道。