恒大地产跃居行业第一的关键！

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秦朔/文

商业是个大舞台，但和一般戏剧不同的是，商业大戏没有事先定好的剧本，也没有固定的主角配角。一切都在变化，一切都不确定。

在中国房地产的舞台上，头号主角正从万宝之争中的万科和从香港退市回A的万达，转向恒大(3333.HK)。恒大先是入局万科，拿下6.82%的股份；接着，到三季度结束，恒大的销售规模、总资产、营业收入、现金余额等指标超过了万科，估计万科很难反超。这是万科高居行业榜首十几年首次王者退位，而且可能意味着一个时代的结束；10月3日，恒大公告将进行重组，把地产业务注入深深房(000029.SZ)，深深房通过发行A股及/或支付现金的方式支付对价。

此举如能顺利完成，恒大将依靠A股的估值溢价享受更多资本化红利，助跑长期未来。

我写过不少关于万科和王石的文章，但没有仔细研究过恒大。坦率说，我对恒大的印象受国际投行影响较大。自恒大上市至今，国际投行对其评价远远落后于中国海外和万科、龙湖等公司，认为恒大多元化扩张风险较大，负债率高，由此也导致恒大发行的美元债利率较高。但在质疑声中，恒大恒而不倒，大而愈强，历险能越，比万科晚成立12年、晚上市18年而终于超过万科，创业20年跻身世界500强，其中必有值得总结的道理。

国庆假期，我看了恒大近年的财报，采访了几位发展商和代理商，有一些研究心得，在此和业界交流。

敢于冒险背后的企业家胆识

国际投行对恒大的微词主要是高负债率加大了财务风险。但业内也有不少人说许家印敢拼才会赢。恒大的一个特点是规模做大之后依然能保持高速增长。从2009年上市到2015年，恒大的销售额年均增长30%以上，近两年甚至达到50%以上。从1000亿元的销售规模到2000亿，万科用了四年，而恒大只用了两年。

恒大为何后劲如此充沛？按我的研究，这是用历史上的负债换来的，敢负债，债变成了地，而地在过去20多年是升值程度最高的大类资产。

房地产是以土地为原料的行业，以地为本，而恒大的土地储备雄冠业界，目前拥有1.67亿平方米的储备。地从哪里来？买来的。许家印1996年几乎是赤手空拳打天下，一无国企血脉，二无权贵背景，必须运用资本的力量。查阅历史资料，2004年之前恒大土地储备不足600万平方米，之后开始全国扩张，在全国拿地，到2008年3月在香港首次披露招股说明书，土地储备已达4578万平方米。没有大规模的债权和股权融资，不可能完成全国性布局。

从规律上说，风险与收益对称。善用杠杆并能控制风险的企业，发展肯定更快。从金融的角度看，用一块钱做一块钱的生意不叫金融，整体软装宝亿莱家居饰品，用一块钱做几块钱甚至更多钱的生意才叫金融。

许家印显然是用一块钱做了很多块钱的生意。而且他确实成功了。这既是敢于冒险的企业家胆识的结果，也有形势比人强的大势的支撑。企业家是资源的整合者，创新的推动者，机会的洞见者，也是风险和不确定性的承担者。在恒大历史上，许家印承受过巨大的风险，特别是在未上市前的13年，但他走了出来，当年的风险负债变成了今天的优质资产。历史的债，今天的财。

如果许家印迷信任何一个商学院教程的要求，那肯定不会选择如此的负债之路，但也肯定不会有恒大今天的成功。许家印了不起的地方在于，当他看到中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势，他认为这是百年不遇的超级机会，他不是将信将疑，不是且行且虑，而是全情投入，再难再险也无所畏惧，走自己的路，让别人说去吧。恰恰是这种企业家精神，最终将恒大引向行业巅峰。