王瀚：万科引发全资本投资效率对地产行业的思考

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　　不谈万科之争，谈谈发展趋势观察

　　作者：王瀚

　　万科之争愈发激烈，也引来各方激辩，笔者就不直接掺合了。在这里谈谈对经济、产业发展趋势的一些观察心得。

　　就房地产行业来说，有两个观察点值得注意。

　　一 是从“快速销售阶段”向“持续经营阶段”转变

　　过去十余年，国内开发商的运营模式基本上是以住宅开发为主，快速销售回笼资金，例如这次焦点当中的龙头企业万科在2004年时就明确提出“只做住宅”的发展战略，并且退出了曾经涉足的商业经营领域，同时也是王石先生一直坚持的观点。但是，近三四年来，即便是万科也开始逐渐做起商业地产。

　　以商业地产运营为主，是发达市场房地产发展的主流模式，宝亿莱家居饰品，当然，这种模式的要求是比较高的，从资本运作到实际运营都与国内现行主要房地产开发模式有较大差异，如何转型确实是一个很大的挑战，当然这也是升级转型的重大机会。

　　有一个观察点多少能说明一些问题。从去年底开始的房地产去库存工作，一二线城市的住宅去库存进展很明显，但是商业地产的去库存则仍然存在较大压力。

　　二 是高负债模式如何转型

　　房 地产开发是资金密集型产业，包括银行信贷在内的全资本投资效率是应该引起高度关注的，这次的万科之争其实也可以从这里展开一个视角。美国在上世纪八十年代曾风行杠杆收购，与国内开发模式有相似之处，都是运用包括银行在内的财团贷款进行相应的资本运作。到了九十年代，则进入高科技产业股权 投资的黄金时代。中国的国情与发展阶段与美国不能完全类比，但是作为借鉴，从中应该还是可以得到一些经验参考的。国内开发商现在开始多元发展，尝试进入包 括股权投资在内的更多领域。笔者认为，包括支持工商创业、小微金融等在内的社区服务以及探索包括绿色建筑、新型家装家居等在内的建工科技，是房地产-住宅产业向“大居住”产业发展的合理路径。

　　以上两点是对房地产行业本身的观察。如果从经济发展趋势的角度来看，电商020模式正在对房地产业，尤其是商业地产起着越来越大的作用。

　　电商对传统商业地产的冲击已不是新鲜事情了，宝亿莱家居饰品，但是电商如何与商业地产更好地融合发展，却是一个值得关注的观察点。

　　2015年8月，阿里巴巴与苏宁宣布进行战略合作，并有互换股权的动作。阿里巴巴是最大的电商平台，而苏宁则是最大的民营连锁业态运营商，二者的合作，意味着电商可以从线 上到线下形成一个超级大闭环。传统电商的发展缺环是没有足够的线下实体据点支撑其进一步拓展，而诸如生鲜电商、社区服务等细分领域都需要“最后一公里”的 支撑。电商与商业地产布点全面合作，可以进一步激活房地产时代所带来的庞大居住人口的消费需求，尤其在一二线城市。而商业地产借助于电商的线上拓展进行综 合经营，有助于摊低不断增加的经营成本，提升运营效率水平。到2016年上半年，国美与亚马逊战略合作，京东与沃尔玛战略合作，基本上都是线上与线下合作的发展思路。

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