中海地产：从“利润王”到“并购王”

过去十年年均净利润复合增长率超过40%，宝亿莱家居饰品，利润总额连续14年保持行业第一，中海地产一直被认为是“国内最赚钱的房企”。

在房地产行业调整和央企重组的大潮中，“利润王”中海不仅保持了净利润行业第一的优势，还利用稳健的财务和强大的并购整合能力成为房企的“并购王”。

2010年至今，中海地产已进行了对中国海外宏洋、母公司中国建筑股份和中信地产的三场整合并购，交易对价近700亿元，总资产价值超过2000亿元，直接获得了超过3700万平方米的土地储备。凭借三次并购，中海不仅把握住了2009年四万亿刺激政策出台后三线城市的阶段性机遇，软装设计家居产业链，解决了中建系内部房地产同业竞争的问题，并正在开启央企房地产并购整合的大幕。

在房地产行业的白银时代，房企整合急剧加速、合纵连横的“强强联合”成为新常态。而在国企改革日趋深化的背景下，中海地产的并购之路也为本轮央企重组和整合提供了重要参照系。

净利润保持行业第一2015年，在国内房地产市场逐步改善的环境下，中海地产的销售规模及利润总额都实现了较高增长：销售额1806.3亿港元创下历史新高，净利润333.1亿港元，稳居行业利润第一。

规模的稳健增长一直持续到2016年。6月16日，中海公布2016年5月业绩，今年前5个月累计合约物业销售额已达到721.35亿港元，累计销售469.48万平方米，截至5月底已完成全年1850亿港元销售目标的近四成。

在2008年超越万科后，中海在净利润上一直保持着行业的绝对领先，在房地产增速下滑的2015年依然保持了净利润20%以上的年增长率。

中海地产董事会主席兼执行总裁郝建民认为，中海“利润王”的底气来自于强大的并购整合能力和稳健的财务结构。过去14年，这家地产央企展现了出色的资金成本控制能力，屡创上市房企境外发债低利率的记录。去年7月，中海在境外成功发行了一笔6亿欧元（约合41.06亿元人民币）的债券，期限4年，票面利率仅1.75%。这不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，还是中国地产商首次发行欧元债。目前中海有着国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉给予的香港上市房企最高评级，还在2015年连续第六年入选“恒生可持续发展企业指数”。

并购资产超过2000亿元六年内的三场并购，为中海规模持续增长和维持“利润之王”的地位打下了基础。

2010年3月，中海地产完成蚬壳电器50.1%股权的收购，涉及金额约15亿港元。同年6月，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。这次收购帮助中海获得了蚬壳电器在国内6个城市拥有的约230万平方米土地储备，并在北京、广州的核心城区拥有优质项目与土地储备。

2013年8月，中海地产的母公司中国建筑股份拟将旗下直营房地产业务注入中海地产。注入的方式为中海地产母公司增发股份16.9亿股，认购总代价约338.2亿元人民币（不涉及现金投入）。

2015年5月，中建地产直营业务注入中海地产完成，为中海地产带来了约1100万平方米的土地资源，有效处理了中建股份系统内房地产同业竞争问题，中海成为中建系中唯一的地产整合平台。

随后，一场更大的并购让中海迎来新契机。2016年3月14日，中海发布公告称，将收购中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务，交易对价为310亿港元。

此次收购中，中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2400万平方米的土地储备。中海拟采用“股权+资产”的交易形式，拟向中信配发10%的股份及转让价值约61.5亿元的资产。

至此，中海通过三次并购直接获得了超过3700万平方米的土地储备，总资产价值超过2000亿元。业内人士分析，宝亿莱家居饰品，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，地产并购反映出来的是行业集中度发展的表象。房企的成功并购最直接的效果就是增加了土地储备资源，加速了企业的战线布局，规模扩大的同时其实也节约了一定的成本。

今年以来，随着国企改革深化和行业整合急剧加速，地产央企间的整合风起云涌。中金公司认为，中央支持央企重组，这将促使部分开发商更有动力剥离资产或彻底退出房地产行业，从而创造一个良性的行业整合环境而非通过企业破产来推动行业重组。

并购“财技”截至2015年底，中海手上持有现金高达1024.5亿港元。同比增长高达71.18%，净负债比率从2014年的28%大幅下降至6.8%的低水平，负债平均利率成本只有4.2%，负债率、利率成本均属全行业最低。克而瑞分析认为，这一方面得益于当前宽松的货币环境，另一方面是企业的土地投资减少所致。同时，手中现金充裕也为并购中信做了充足的财务准备。

重利润的中海向来对于一线城市高价地块的争夺较为谨慎。2015年中海新增土地储备仅761万平方米，同比下降35.16%。2016年以来，在全国各地此起彼伏的“地王”呼声中，在土地市场一直谨慎低调的中海终于在5月最后一天拿下了位于长春市绿园区长春西站附近的一宗地块。该地块占地14.93万平方米，楼面地价仅为1815元/平方米。

中海相关人士称，在土地资源的获取上，中海主要是通过公开招拍挂，同时，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，通过并购同业上市公司或上市公司旗下资产，获取一二线城市的优质土地也是重要路径，这类交易虽然比较复杂，但透明、阳光。截至2015年底，中海的土地储备总建筑面积4144万平方米（不含中海宏洋），在千亿级以上房企中土地储备最少。而将中信2400万平方米的土地纳入旗下后，其土地储备增长58%。

评级机构穆迪指出，通过该交易所获中信股份部分土地储备，外加中海原有土地储备，可拉动中海未来4-5年合约销售额进一步增长，并扩大其市场份额。招银国际报告则指，以2600亿港元的可售资源（未计算中信物业组合的贡献）及70%的销售比，中海初步定下2016全年销售目标1850 亿港元。收购中信物业组合的交易预计在今年8 月完成，届时中海可能把全年销售目标调高。

在上述三次收购里，中海地产还展示出了高超的并购财技。除2010年并购中海宏洋直接花费15.9亿港元（约合13.35亿元人民币）现金外，其他两宗更大规模的收购都未支付现金，而是通过发行新股、资产置换等方式，从而保留了充足的现金流应对后续发展。

市场分析人士指出，企业间的并购整合，最终的目标是企业做大做强，持续增长，如果整合后企业实现规模、利润的高速增长，说明整合是成功的；反之，如果整合后，企业经营业绩平平，甚至陷入困境，那说明整合不成功。因此，应以并购的结果，即并购后的企业经营业绩好坏来判断并购整合是否成功。

中海宏洋被并购后，通过在三线城市有针对性地发展实现了规模和利润的增长，这也使中海地产抓住了三线城市最佳的发展机遇。并购后三年，中海宏洋的销售额增长了约五倍，净利润也由亏损变为盈利24亿港元（约合20.16亿元人民币）。中海正式完成对中建地产直营业务并购的2015年，中海以333亿港元的净利润保持行业第一。