万科开发新模式惹争议

开发商100%自持土地70年，不得对外出售房源。面对新的土地持有模式，北京万科想出了众筹+租赁的应对方式。12月5日，拿下两个试点地块的北京万科首次公布将通过推出“众筹”的模式，寻找伙伴企业来实现项目的开发及运营。但这种众筹方式引起了业内热议，不少人士表示，目前从政策层面对于房地产众筹趋紧，万科众筹方式合理不合法。

万科众筹方式解决土地100%自持

12月1日，北京市国土局官网对外公示了首批“限房价、竞地价”地块出让结果，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，其中万科以50亿元拿下海淀西北旺镇18号地；同一区域的19号地，也被万科住总联合体以59亿元竞得。值得一提的是，这些地块均由开发商100%自持，所建成的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售；而土地的持有年限与土地出让年限一致，为70年。

根据北京万科的众筹方案：我们将选择一些众筹的伙伴企业，整体软装宝亿莱家居饰品，帮助他们关注员工的居住等生活问题。我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，软装设计家居产业链，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。

北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

简单地说，就是在前期开发中引来符合条件的企业参与到土地开发、项目建设，后期将房源定向租赁给众筹企业员工，这样一来资金有了、租房客群也有了，万科也由此变成“轻资产”了。

众筹模式 合理不合法？

从万科的表述中看，参与众筹的企业更像是“二房东”，只不过二房东已经参与到了前期的土地开发当中。对于万科提出的这一方案，有行业人士怀疑，这样的操作模式是否已经涉嫌了土地的股权买卖？

分析人士表示，未来土地的开发中万科依旧是执行主体，而且在众筹的过程中，万科也肯定会规避造成股权买卖的风险，因此从表面上看，万科的众筹设想并不涉及股权的买卖和交易。但土地并非普通商品，将其他企业引入到土地开发，且以支付运营费用为代价，那么在此过程中“土地开发权”已经成为了众筹的标的物，众筹企业在无形中已经享受到了土地的开发权益，在某种程度上这就是在变相买卖土地使用权，而这又违反了企业100%自持土地的政策规定。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，众筹模式本身就是一种融资行为，因此能否获得相关部门的审批是有变数的。同时众筹过程中，对于众筹企业是给予固定的收益保证还是给予相应的股权，宝亿莱家居饰品，这方面也是有不确定性因素的。

收益变数太大

同时，业内人士也认为，未来参与企业的配合度，收益分配等问题变数太大。

北京中原地产首席分析师张大伟就有多少企业需要这种物业提出了质疑。按照张大伟的计算，目前已经出让的开发商100%自持地块的土地楼面价基本在4万元/平方米左右，简单计算众筹一套60-70平方米物业的成本价格大约在300万元。

按照万科设想，一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，那么参与企业需要拿出的众筹资金应该在6000万元以上。该成本难度在一定程度上排除了现金储备不是很充裕的小型企业，而大型企业则在公租房分配、产业园区入驻等方面都具备自身的优势，对于众筹的意愿也不会十分强烈；而最合适的中等企业如若参与则会面临抵押融资难度大的问题。

一位不愿具名的业内人士表示：“如果政策允许的前提下，众筹给予投资者的投资回报是多少，同时，对于万科自身而言还有多少投资回报收益，这些问题不确定因素太多。”

另外，北京市住建委日前发布的《关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（征求意见稿）中提到，“为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过三年”。这样的年限规定也为众筹企业和万科的合作提出了合作期限的要求。众筹企业通过提供运营费用来参与项目，能够享受到多少年的使用权？租赁空缺又由谁来补？这些都是万科和参与众筹企业必须面临的难题。