整合蛇口工业区公司 招商地产混改计划浮现

6月30日，已停牌两个月的招商地产公布了重大资产重组进展。根据公告披露的消息，该公司目前正在推动与招商局集团旗下招商局蛇口工业区控股股份有限公司（(以下简称“蛇口工业区控股公司”）的整合工作。有消息指出，招商局集团希望将旗下所有地产资产均注入招商地产。

“至少目前在研究的重组是仅限于蛇口工业区控股股份有限公司的范围。”7月1日，招商地产有关负责人对中国房地产报记者表示，公司正在对重组标的进行资产评估和审计，具体方案仍未敲定。但毋庸置疑，“对地产板块而言是一个大事件”，而且可以明确的是，宝亿莱家居饰品，通过此次重组，公司的行业地位和竞争力都将大大提升。

通过大规模资产注入，招商地产在市值上接近甚至超越万科也并非没有可能。国泰君安分析师刘斐凡认为，宝亿莱家居饰品，随着中建系、招商系、保利系等央企拉开重组大幕，房地产行业的竞争格局也在逐渐演变，占据资源端优势的几大央企竞逐行业龙头的趋势已日趋明朗。

整合蛇口工业区公司

根据招商地产公告，目前公司正在推动与蛇口工业区控股公司的整合工作，相关方案正在积极研究和制定。

据悉，蛇口工业区控股公司是今年6月23日才正式创立的，前身是招商局蛇口工业区有限公司。招商局董事长李建红在创立大会上表示，蛇口工业区控股公司是前海蛇口自贸区内的最大建设主体，未来将引入战略投资者重组业务和管理架构，拓展新的业务领域。同时，在现有产业园区和地产业务基础上，努力在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域进行突破创新。他还强调，该公司的设立是推进集团地产板块深化体制改革的重要步骤。

蛇口工业区控股公司官方网站显示，目前公司旗下的重点项目包括蛇口网谷、太子湾片区综合开发项目、海上世界城市综合体项目、前海湾项目及光明科技园等。其中，蛇口网谷5年内将打造成为总建筑面积超过50万平米、总产值超过300亿元的互联网产业园区，成为蛇口高端活力湾区的支撑板块和居业均衡的核心区域。太子湾片区综合开发项目总占地面积69.8万平方米，总建筑面积预计超过170万平方米，包括办公、商业和住宅等产品。海上世界城市综合体项目，包括现有5万平方米综合商业以及规划中的70万平方米海上世界新建项目。

“蛇口工业区控股公司的资产规模还在评估中，具体整合范围和形式还有待确定。”招商地产有关负责人透露。

有业内消息表示，招商局集团有意将旗下所有地产业务都注入招商地产，使其成为集团的唯一地产上市平台。除了蛇口工业区控股公司外，未来计划注入的资产可能还包括前海3.5平方公里土地、深圳光明新区2平方公里土地以及漳州开发区34.24平方公里土地。

对于这一传闻，招商地产有关负责人表示：“至少现阶段是不准确的，集团注入多少资产目前还没有定案。”

未来市值或超万科

2014年，招商地产实现签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%，在《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》中排第14位。对于这样的行业排名，宝亿莱家居饰品，无论是招商局集团还是招商地产，显然都是不满意的。在5月7日的股东大会上，招商地产董事长孙承铭坦言，公司目前的劣势在于规模不够大，速度不够快，希望通过此次重组做大规模，弥补劣势。据了解，招商地产的新目标是希望在2017年实现千亿销售额，5年内重回行业十强。

从过去几年招商地产业绩的不稳定表现来看，通过内生式生长取得跨越式发展的几率很低，但央企重组为公司提供了另一条路径。中国银河证券研究员赵强认为，招商局集团旗下地产资源丰富，预计公司的土地储备有望一次性得以大幅增长，完全可能通过外延式增长实现千亿门槛的跨越。

在停牌前，招商地产的总市值约800亿元，而万科目前的市值约1500亿元。克 而瑞研究中心经理朱一鸣认为，重组后，招商地产的规模实力会将指数级放大，除了能成为一线优质土地储备最多的房企，加速迈入千亿行列外，净资产的激增也令其有望在市值方面超越龙头万科。

据其推测，招商地产此次重组有两种模式可供选择，一种是上市公司收购控股大股东资产，实现母公司的主业资产整体上市；另一种是上市公司吸收合并控股母公司，母公司借壳整体上市。

刘斐凡表示，招商系的发展风格向来以稳健著称，因此，此次资产重组的规模将直接决定了招商地产未来的行业地位。但他也表示，招商地产此次重组的难度很高，由于过去公司发展速度慢、经营优势不突出，在收购参股公司的少数股东权益时可能会遇到一些阻力，诸多复杂的利益关系需要厘清。

在招商地产之前，中海和中建地产已经完成合并，今年3月，中国建筑338亿元资产注入中海地产，整体软装宝亿莱家居饰品，为中海带来1092万平方米的优质土地储备。中交集团通过收购已成为绿城的第一大股东，未来还将展开一系列的地产业务整合。而保利地产和保利置业的合并也已经提上议事日程。央企的地产业务重组如火如荼。

刘斐凡认为，并购重组是房地产行业发展的大趋势，软装设计家居产业链，最根本是为了解决两个问题，一是通过重组维持行业地位和竞争优势；二是目前的土地出让已经大额化、商业化和联合化，相较而言，兼并重组能够获得更低廉的土地资源。而在这一波并购重组大潮中，央企占据了先天优势，“通过重组，强者恒强，未来地产行业将形成几个寡头垄断与区域性龙头并存的竞争格局，央企将在寡头中占据重要席位。”