招商局蛇口欲“去地产化”吸收招商地产整体上市

重现当年勇 招商欲“去地产化”

招商局蛇口去地产化决心凸显，但对于吴永军来讲，并不是简单地从集团旗下一家公司跳到另一家公司这么简单，摆在吴永军面前的则是需“接手”一家市值近两千亿元的巨无霸公司，虽然它已经不复旧时辉煌。

差距是实实在在的，2014年，招商地产以510亿元销售额排名房企第14名，与已过2000亿元的万科、绿地等相差几个数量级。如果把时间回拨至2004年，彼时招商地产的销售额是万科的45％，保利的77％，金地的1.1倍，稳居一线阵营。时代周报记者翻看2009年至今的全国销售排名榜，招商地产一直在第14-18位之间徘徊。

这几年，招商地产一直试图缩小与一线开发商之间的距离，且试图加速突破千亿规模。2011年，林少斌升任招商地产总经理开始大展拳脚，提出2018年招商地产销售目标1000亿元，利润过百亿，重回行业一线阵营。

而招商地产亦开始推行“狼性”文化，在同行谨慎的时候，招商地产依旧在土地市场叱咤。2010-2014年，招商地产新增土地储备分别为87万平方米、232万平方米、390万平方米、666万平方米和610万平方米。2015年前三季度，招商地产拿地权益建筑面积136 万平方米，权益地价75 亿元。

但在确立规模化扩张之后，招商地产利润率的不断下滑亦成为外界关注重点，2011-2014年，招商地产毛利率分别为52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趋势。2015年前三季度，招商地产毛利率仅为33.17%。

深圳资深地产人士李宗苗告诉时代周报记者，一旦规模上去了，家居行业升级转型 ，千亿目标不是问题，关键对于利润率逐年下降的招商来讲，实现百亿利润目标，宝亿莱家居饰品，宝亿莱家居饰品，将会是个考验。

除此之外，招商地产的存货规模在近几年一直处于高企位置，2011年、2012年、2013年和2014年，其存货货值分别为514亿元、730亿元、784亿元和1010亿元。而截至2015年前三季度，该数据已达1202亿元，占到总资产的66%。

步入2015年，招商的经营情况并不乐观，让外界为其能否实现全年600亿元销售目标打上问号。2015年1-11月，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，公司累计实现签约销售面积294.37万平方米，同比增长6.82%；签约销售金额471.07亿元，同比增长17.87%。

但不可否认的是，合并后的招商蛇口主业将拥有原招商地产土地储备建面1265.3 万平方米，土地使用权23 万平方米；原招商蛇口房产建面139 万平方米，房产开发储备建面388万平方米，土地使用权590 万平方米（其中前海区域的土地使用权为530 万平方米），由此一跃成为前海蛇口自贸区最大的地主，整体软装宝亿莱家居饰品，为其日后发展提供大量土地储备。

刘宁坦承，随着招商局蛇口的整体上市，新公司将主打园区开发，涉足社区综合服务等，未来将逐步实现去地产化。

不过新管理层上任不久，新的发展策略尚未明晰，许永军如何玩转这家市值高达1872亿元的地产巨无霸，仍为外界所期待。

“去地产化的思路总体是对的，招商系本身是一个多元化产业布局的企业，拥有较好的转型优势和机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，多元化的产业发展思路下，应该说住宅产业会和后续的社区运营进行较好地结合，而重心可能在产业地产方面，尤其是和目前深圳前海的发展会密切结合。而邮轮等产业可以理解为招商局集团下面的特色产业，后续可以和旅游休闲等产业进行密切结合。后续传统的地产开发业务确实会有所压缩。