招商系地产板块重组研判

白银时代，企业加速多元化与转型，为响应国家自贸区建设及“一带一路”战略等，招商系地产板块整合的节奏在不断加快，而具体整合方案会有哪些？重组后的上市平台招商地产又会有哪些指数级的变化？重组的背后又隐藏着何种深意？本文将深入分析！

文/CRIC研究中心 朱一鸣 陈开朝 董妍 李姝婧

2015年4月3日，招商地产无先例重组停牌一经公布，便引发市场热议，业内人士纷纷猜测各种可能的重组方案……

5月17日，招商地产公布进展：招商局集团正在积极研究及制订此次重大资产重组的相关方案，拟推动整个招商局集团地产板块的整合工作，目前中介机构已进场开展工作。

6月23日，蛇口工业区公司整体改制成蛇口工业区控股公司，掀开招商局集团地产业务整合大幕的一角。未来，蛇口工业区控股公司以何种方式上市，成为此次招商系地产板块整合的关键。

6月29日，招商地产再度公布进展：招商局集团正积极研究及制订本次重大资产重组的相关方案，推动招商地产与蛇口工业区控股公司的整合工作。

通过公告，我们看到，招商系地产板块整合节奏在不断加快，重组方案轮廓开始浮现。为提前研判，我们从第三方角度，分析一下此次招商系地产板块无先例重组的动因，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，可能方案，以及重组后上市平台的嬗变。

（申明：资料来源于公开渠道，不涉及任何内部或内幕消息，相关分析和研判均基于CRIC大数据和我们的专业经验。）

一、招商系地产板块重组的五大动因

对招商局而言，推进集团地产板块整合，是为了回应新的时代命题，响应国家自贸区建设及“一带一路”战略，提升非上市资产效能，并以此为契机深化体制改革。对招商地产而言，此次无先例重组，有助于企业规模扩张和多元化，强化白银时代的竞争优势。

1、积极响应国家“一带一路”战略

“一带一路”战略是中国积极参与主导重构世界经济政治大格局布下的一手大棋，将为中国经济中高速增长提供持续动力源，兼顾国际竞争力提升和国内发展需求，意义重大。

作为央企中的领先企业，招商局集团实力雄厚，旗下交通运输及基础设施、金融业、房地产三大核心产业均与“一带一路”高度相关。为了更好地发挥这一作用，招商局急需整合整个集团的资源，以让优势领域“更大”、“更强”、“更精“。而招商地产作为招商局旗下唯一的房地产上市平台，自然成为招商局集团地产板块的绝佳整合平台。

2、推动非上市资产证券化、放大价值

此次无先例重组，本质上是招商局集团将未上市资源转成上市资产的一种资产证券化行为。通过提升整体资产流动性，招商局集团将从价值重估中获得增值收益。

具体原理：假如用市净率（即资产市场价格相对净资产价值的溢价率）衡量资产增值的程度，那么资产溢价与其盈利能力和流动性密切相关，盈利能力越强，流动性越高，溢价率越高。一般来说，公开市场上流通的股票资产市净率远高于未上市资产。

因此，招商局集团将未上市资产注入上市公司，将低流动性的资产转化为高流动性的股票，可使资产估值大幅提高。

3、有利资源集约和提高资产运营效率

重组后，招商局内部关联交易、同业竞争减少，有利于资源集约，原非上市资产管理运营效率将通过上市平台获得提升。具体而言：

1）解决了集团内部一直存在的同业竞争问题。重组后，交叉重叠的业务将被消除，集团母公司将可以一心一意支持地产板块发展。

2）资源集约将带来“1+1>2”的优势互补增强效应。比如，对蛇口工业区公司而言，今后可以利用招商地产”A+H”双融资平台，加速规模化发展；对招商地产而言，重组后，土地储备大增，弥补了先前规模不够大的短板。

3）地产板块整体运营效率提升。对非上市地产资产而言，注入上市平台后，将享有上市平台高效规范的管理和内控，投资回报率和管理效率都会提升。对上市平台而言，整合后，企业规模经济效应（如分摊地产业务固定成本、降低单位成本）将大幅提升。

4、白银时代，招商地产仍需做大规模

招商地产作为“万招保金“四大老牌龙头房企之一，销售金额远落后于万科、保利等龙头。在二线阵营徘徊的招商地产，面对的是不进则退的局面。此时，招商地产如能整合招商局集团旗下地产资源，实力将会数量级跃升。在白银时代，整体软装宝亿莱家居饰品，房企实力越强，即意味着越能够通过招拍挂、收购、兼并等手段获得更多资源，更有吸引力与实力房企合作，也更受政府欢迎而能以更低代价获得优质资源，从而更有利于企业成本节约、规模扩张和利润增长。

5、招商地产急需产城一体化运营能力

白银时代，众房企已意识到传统的“一锤子买卖”越来越难，于是纷纷转型发展持有经营物业，或借助互联网手段挖掘存量业主资源，推动利润增长。产业地产因发展空间巨大、兼具一次性销售利润和可持续经营收益而受到房企青睐。