万科地产：“分化”成2015中国房地产业主题词

人民网广州3月15日电（贺林平）连日来北上广深房价的快速上涨成了舆论热点，在资本大量涌入和去库存化压力两相“拉扯”下，房地产业何去何从令人摸不着头脑。昨日万科集团发布2015年度业绩时显示，房地产发展仍存在巨大空间。而对于刚刚过去的2015年，相关业内人士则认为，房地产发展的主题词是“分化”：一二线城市房价快速上涨，而三四线城市尚处在漫长的去库存化中。

2015：“喜忧参半”与“进退维谷”并存

对于万科来说，2015年可以说是历史上成绩最好的一年。年报显示，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%；实现净利润181.2亿元，同比增长15.1%。在全国商品房市场的占有率上升至3%。在2014年提出以“城市配套服务商”为转型方向后，经过一年的努力，万科加速培育新业务，宝亿莱家居饰品，如物流地产开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务，实现了从0到1的突破，而万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目，包括非住宅项目，合同面积在一年内增长了一倍多。此外，在土地市场出现明显过热、地王频出的情况下，万科在买地上也实现了“量足价平”。

而对于整个房市，万科高级副总裁谭华杰表示：“过去一年大家都在谈市场回暖，都在谈房价的上涨。这件事情确实发生了，但主要是发生在少部分城市。”其中，北上广深以及天津、杭州、南京等14个主要城市商品住宅的成交金额增长51%，跟2013年相比也增长36%，再创历史新高；但这14个城市以外其他的城市，去年只增长了5%，与2013年比还下降了2.4%。由此，他认为，“过去一年最重要的房地产市场第一主力词并不是“回暖”、“升温”，而是“分化”，不同城市的表现有非常大的差异，宝亿莱家居饰品，一二线城市确实有比较大的回升，但是三四线城市还处在缓慢的去库存的过程当中。”

数据显示，三四线城市占全国总开工的比例是60%-70%，2014年、2015年两年持续出现大幅下降；而投资增速在2015更是创下了有史以来的最低水平，去年的投资增速只有0.4%，也就是几乎没有什么增长。“当然这里面也有比较好的消息，家居行业升级转型 ，是过去一年我们终于看到房地产的销售面积高于新开工面积，这是以前从来没有出现过的情况。当销售面积高于新开工面积意味着去库存取得了实实在在的效果。卖出去的多，新开工的少，市场的库存在下降。库存的状况有了明显的改善。”

与此形成鲜明对比，去年一二线却出现了非常火爆的情况，特别是土地市场，在个别城市甚至出现了地王频出的局面。如北京过去一年地价占房价的比例超过60%，到去年下半年，北京大部分的地价已经高于房价。地王的现象也在向其他城市蔓延。因此对于开发商来说，过去一年一方面是喜忧参半，另一方面是进退维谷。“喜忧参半是正在房屋销售上，如果你的主要市场在一二线城市，那么房子很好卖；如果在三四线城市，那就得忧心着怎么去库存。进退维谷表现在买地上，一二线城市房子好卖，但地价这么高你敢买吗？三四线城市地确实多，又便宜，但房子不好卖，开发出来可能也不赚钱。”谭华杰指出。

未来：“白银时代”依然有巨大的发展空间

那么，业内人士如何看待今后的房地产市场？谭华杰认为，像往日那种业务狂飙突进的“黄金时代”已经一去不复返了，这个行业已经进入了“白银时代”，但“白银还是一种贵金属”，会有新的机会出现。“我们现在依然还看到有很多的刚刚才开始出现或者正在迅速增长的需求，其实还远远没有得到满足。所以我们这个行业，或者这个行业当中的企业依然还有巨大的空间。”

首先是中国的城市化率，去年按照常住人口来计算是50%多，按照户籍人口来算大概是40%左右。参展发达国家的水平大概仅仅完成了一半，还有非常大的成长空间。“而在下一阶段的城市化过程当中，有一类人是未来的主力，就是被大家称为农民工二代的新市民。他们和他们的父辈存在非常大的不同，比如说他们的童年生活条件更好一些，他们接受的教育也更高一些，更重要的是他们和在城市出生的小孩一样他们同步迈入了移动互联网时代。而对于这些人来说，他们最能够找到工作的，最容易找到收入来源的地方是在城市，即便在一线城市买房很困难，但在周边的卫星城、远郊区的新市镇，可以给他们提供在城市定居的机会，而这个在未来会带来非常庞大的居住和生活配套需求。”谭华杰说。

其次，围绕着城市化进程中的主线——轨道交通，将会产生巨大的居住需求和市场空间，北上广深轨道交通的分担率分别是42%、51%、47%和28%。这意味未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间。对此，万科总裁郁亮进一步补充道，地铁上盖是非常好的项目资源，万科与地铁的合作很多，从北边到长春到上海北京，有近40个项目是在地铁上盖。同时，在轨道交通上面进行物业开发是最能应付市场波动，也最符合万科“为普通人盖好房子”的定位的。

第三，移动互联网时代到来之后，网购电商已经成为大家生活中的一部分，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，由此带来物流地产的需求正在非常迅猛地增加。在美国人均拥有的商业面积只有2平米，但是人均拥有的仓储面积达到了5平米以上。而中国现在的人均仓储面积只有0.4平米，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，不到美国的1/10，而中国的电商渗透率已经超过了美国。谭华杰断言，“在中国所有不动产门类当中，物流地产是最大的蓝海市场，也是目前中国所有的不动产类型当中租金收益率最高的。”

此外还有不动产服务，“如果我们能够顺利地实现这个行业转型的话，未来在房地产+服务方面会有很多的细分行业都具备超过万亿级的能力。把这个行业加起来，它的规模会超过现在的房地产的总和。”谭华杰认为，在经济进入成熟之后，房地产行业在经济中的枢纽地位不仅不会削弱，反而会因为各类衍生服务进一步强化。