利润14年第一 中海仍是最赚钱房企

    作为中国海外集团（隶属于中国建筑(601668,股吧)工程总公司）的房地产业务平台，中海地产集团有限公司（以下简称“中海地产”）虽已稳居中国房企“千亿军团”之列，在销售规模与万科、恒大等同行还无法相提并论，但其所拥有的超强盈利能力，还是令很多大型房企甘拜下风。

　　业绩目标完成81.6%

　　中海于10月18日发布的第三季度报告显示，其继续保持了行业内“盈利能力最强房企”的地位。

　　今年前9个月，中海合计合约销售额为1714.62亿港元，已完成上调后全年2100亿港元目标的81.6%；实现营业务收入1065.9亿港元（约合925.8亿元人民币），经营溢利达到351.6亿港元（约合305亿元人民币）。

　　由于与中信地产间对价高达310亿元的整合案采用了股权和资产作为交易对价，中海增加了大量土地储备，因此前三季度，中海在土地市场上只花了217亿元。第三季度，除了完成资产收购的交割，集团以合共约149.2亿港元在内地三个城市购入三幅土地，新增可开发面积约为457万平方米，并“预计内地房地产市场将会继续有良好表现”。此外，中国香港和中国澳门（楼盘）房地产市场表现良好，启德1号一期的销售受到市场热捧，宝亿莱家居饰品，位于港岛鸭脷洲的南区·左岸项目和启德1号二期拟将于第四季度推出销售。

　　财务方面，中海方面表示“集团的财务状况仍然非常良好”。截至2016年9月30日，集团手头现金处于1517.8亿港币（约合1318.5亿元人民币）的历来最高水平。另一方面，尽管因为收购中信的地产项目带来了大量有息债务，但中海目前的净负债率依然仅为16%，处于行业低位。

　　凭借良好的财务状况，外资投行对中海的前景继续看好。瑞信在一份报告中指出，中海前三季度34.2%的经营毛利率好于预期，今年全年的毛利情况还有望进一步改善。而在中期业绩会上，中海地产管理层亦表示，2016年上半年多项一次性成本结转是毛利率下滑（同比下降了4个百分点至28.2%，是公司近年来毛利率的低谷，但仍高于行业平均水准）的主要原因，但预期已接近底部，2016年全年总体毛利润仍将接近30%。

　　并购整合，腾挪非优质资产

　　在中国房地产行业，中海地产长期稳坐“利润王”的宝座。

　　中海方面透露，过去十年间，中海地产的年均净利润复合增长率超过40%，利润总额连续14年保持行业第一。其财务数据显示，尽管受行业整体大环境的影响，中海地产的净利润同比增速略有减缓，但2010年至今的7年，中海地产的每年净利润都保持了逾18%的高速增长。例如，今年上半年，中海地产实现归属上市公司股东净利润同比增长20.6%，达196.9亿港元，高于恒大和万科。

　　中海地产董事会主席兼执行总裁郝建民指出，中海之所以能够长期保持净利润行业第一，源于强大的并购整合能力和稳健的财务结构。

　　在房地产行业调整和央企重组的大潮中，中海地产从2010年开始先后进行了对中国海外宏洋、母公司中国建筑股份和中信地产的三场整合并购，交易对价近700亿元，总资产价值超过2000亿元，直接获得了超过3700万平方米的土地储备。

　　三次并购之后，中海地产将中海宏洋打造成为中海系统内专注三、四线城市发展的地产平台，自己则专注在一、二线核心城市发展，主攻中高端及改善型项目。这样的战略安排，一定程度上也促成了中海地产过去多年来一直保持最赚钱房企的地位。

　　今年9月22日，中海收购中信集团物业组合交易全面完成。在这次收购中信的资产包中共涉及25个城市，绝大部分位于一、二线核心城市，除北上广深四大一线城市外，还包括今年一季度房价涨幅靠前的佛山（楼盘）、苏州（楼盘）等地，同时加上青岛（楼盘）、大连（楼盘）、天津（楼盘）、成都等城市的土地储备达到1800万平方米，这将极大补充中海在这些核心市场的土地储备。其后中海对这批资产的非优质部分进行了内部腾挪，完成了整合与资产剥离的一系列运作。

　　数日前，中海地产曾宣布将一批位于扬州（楼盘）、惠州（楼盘）、黄山、潍坊（楼盘）等三线城市的住宅项目出售给子公司中海宏洋，作价35.16亿元。这些项目的市场估值为200亿元，总建面约952万平方米，相当于中海宏洋目前土储的一倍。正如郝建民在半年业绩会上所强调的那样，“我们有很清晰的经营重点，主要是做中国的一、二线市场”。此举使得中海地产继续保持较强的盈利能力，宝亿莱家居饰品，并形成错位发展、区域互补的态势。

　　另一方面，在过去14年，中海出色的资金成本控制、融资能力等也颇为引人注目，屡创上市房企境外发债低利率的纪录。例如，去年7月，中海在境外成功发行了一笔6亿欧元（约合41.06亿元人民币）的债券，期限4年，票面利率仅1.75%。这不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，还是中国地产商首次发行欧元债；而今年8月，中海发行了60亿元的公司债，其利率下降到了3.10%，目前中海的加权平均借贷成本大约在3.97%。与中海相比，同行显然逊色：以已经夺得行业规模第一的恒大为例，2016年上半年恒大银行借款利息为8.46%，发行企业票据和企业债成本在8%-15%之间。

　　不仅如此，高端项目一直以来都是中海的强项，在这些项目上的高周转自然提高了资金成本，带来更多利润。以上海（楼盘）市场为例，中海所打造的项目均为中高端产品，而在房价日益上涨的今天，中海的利润可想而知。

　　“对于中海来说，其相对成熟的工程能力以及比重相对大的国际化业务，都使得其在资本市场上具备较大的能力。从实际情况看，其资金实力强大，所以在土地获取方面，能够寻找到一些富有高成长性的地块，这样整个地产业务项目的溢价空间大，这会使得盈利能力快速提升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

　　“具备良好条件捕捉市场机遇”

　　目前，相比一些快速爆发的千亿同行，中海地产在规模上仍然保持了稳步增长的态势。但这样的“稳定”，在业内看来还需要有所突破。

　　易居中国执行总裁丁祖昱曾经表示，“太充裕的现金和太低的负债率，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，事实上也是过分保守的体现”。希望“:盈利之王”能重拾英雄本色，把自身的资源、资金和专业优势更好发挥，重新寻回之前的辉煌。

　　“中海地产规模没有快速提升，和其央企的性质有一定的关系，所以部分战略扩张或受到牵制。”严跃进认为，对于中海来说，未来如果要继续保持超强的盈利能力、加速扩张，还需要从一些方面来努力，“首先要维系其较好的融资优势，尤其是目前拿地成本较高的背景下，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，其战略扩张反而具备优势；其次需要中海积极探索一些新业务，在这方面部分大房企的动作相对多，中海后续也要积极尝试新业务；最后则需要积极并购一些地产企业或项目，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，这是短期内快速提高企业规模的一个捷径。”