买不买房？在哪儿买？最权威解答！

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　　房价已经这么高了，为什么还在继续涨?谁这么有钱，还在继续买?这是很多人不明白的问题。现实中，每个现象背后其实都是有逻辑的!比买房更重要的，是你要搞明白房价上涨背后的逻辑。

　　下面有请国家信息中心首席经济学家范剑平教授给我们分享一下，在第一届优选金融经济论坛上关于对房价上涨背后逻辑的精彩内容。

　　房价上涨必要条件：货币超发

　　房价是怎么回事?房价上涨的必要条件说白了就是货币超发，就是因为钱印多了，所以涨价，任何价格现象归根结底是货币现象。你只要钱印多了，它一定会在某个地方膨胀。到底是膨胀到工农业产品?还是膨胀到房价?还是膨胀到股价?这不知道，反正它总会找一个地方来膨胀。但前两年我们确实是房价膨胀的比较厉害，家居行业升级转型 ，所以房价上涨第一个原因就是货币。货币的因素我们刚才已经讲了，这个环境不复存在，那么过去我们房价上涨，货币只是必要条件。因为同样在货币超发的情况下，最近几年大家会发现，有的城市的房价跌了，有的城市的房价不涨了，有的城市房价还在涨。原因是什么?因为房价上涨的充分条件是人口流入。

　　房价上涨充分条件：人口流入

　　我们大家注意，中国的人口，80后是历史上人数最多的十年，我们80后有2.28亿人，80后买房就是我们房地产最火爆的10年。等到90后开始买房，我们突然发现只有1.75亿人，就是独生子女政策使我们年轻人数量断崖式下降。90后要比80后人口少23.4%，00后的人口只有1.45亿人，会比80后少36%，超过三分之一。当买结婚用房的人少了四分之一、三分之一时，房子就不好卖了，房子不好卖接着就是钢材、水泥、工程机械都不好卖，都产能过剩。现在不管这些，啤酒销量3年下降，方便面销量3年下降，手机销量现在0增长。你别看今年汽车卖得不错，那是因为1.6L以下汽车有补贴政策，明年如果没有这个补贴政策，汽车销量也会下来。连麦当劳、肯德基现在也发现，最好挣钱时代过去了。

　　年轻人开始减少了以后，麦当劳、肯德基的销量都上不去。麦当劳、肯德基使了洪荒之力，开发中国特色产品：卖油条、豆浆、老北京鸡肉卷。老外到中国的麦当劳一吃，这是什么玩意，这是麦当劳吗?这是肯德基吗?在他们国家都没这个味儿。没用，最后麦当劳、肯德基死心了，准备把股权卖了，因为在中国最好挣钱的时代已经过去。

　　虎哥作为金融实战派，除了范剑平教授的货币超发和人口净流入这两个指标，还有一个非常重要的指标想和你们分享。

　　基尼系数的影响

　　1943年美国经济学家阿尔伯特·赫希曼提出的基尼系数，这也是推动房价上涨的重要因素，基尼系数越高，房价越往上涨。我这个观点在和某大型地产中介公司的董事长交流时，他眼前一亮说：虎哥，你知道我现在有多后悔吗?我干这个行业(地产中介)十几年了，我是比别人更清楚房子是被谁买走的，只要社会贪腐越严重，房价就会越上涨。2008年我就想做金融业务，把北、上、深最好地段的房子给它先买下来，放到现在，妥妥的的年化20%以上的收益，而不是像现在还在和同行为挣这2%的佣金打价格战。基尼系数就是收入分配公平指数。基尼系数越高，说明社会收入分配越不公平，有钱人越来越有钱，社会贫富的差距越来越大。那么这些有钱人并不是完全通过合法手段获得这些金钱，所以他们也不可能会轻易拿这些钱去搞创新、搞科研，这些钱大多数都会流向资源型的品种，比如说，土地和矿产。

　　能吸引年轻人的城市房价才会上涨

　　我们年轻人减少以后，现在中国所有的城市开始进入抢人大战。说白了，抢得到年轻人的城市，房价会继续涨;抢不着年轻人的城市房价就会跌。年轻人在从什么样的城市流向什么样的城市，这个非常有规律。所以房地产问题一定要跳出房地产看房地产，年轻人是从新一轮产业结构调整中处于弱势地位的城市，这些城市以传统制造业，传统服务业为主。传统制造业，宝亿莱家居饰品，传统服务业这两年经营很困难，创造不出什么新的就业岗位来，工资也低，主要是三四线城市。年轻人走了，流向什么城市?在新一轮产业结构调整中处于优势地位的城市。这些城市服务于第三产业，尤其是现代服务业和高科技产业，已经成为城市的主体，软装设计家居产业链，这些城市创造就业岗位多，工资相对也高，所以吸引了全国的年轻人流向，主要是我们的一二线城市。在这些城市中，我们大家可以看到，就是人口流入的城市有的城市房价涨得快，有的城市房价涨的慢。

　　房价涨得快慢关键看企业创新活力

　　1、第三产业占GDP比重

　　我告诉大家，城市房价上涨的快慢和两个指标正相关，第一个就是看这个城市第三产业占GDP的比重。因为制造业，劳动力成本提高以后开始进入机器取代人工的工业自动化时代，所以制造业已经创造不出多少就业岗位来。每年制造业创造的就业岗位，占就业增量的比重是逐年下降的，服务业的比重是逐年上升的。现在就业主要靠服务业，那么一个城市的服务业比重越高，创造的就业岗位就越多，带来的人口劳动力净流入就会越多，最后这些人找到工作他才能定居下来，成为你的常住人口。所以，带来的房地产的刚需就越大，决定了一个城市人口集聚规模。

　　2、科技研发投入占GDP比重

　　更重要的是第二条，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，就是企业用于科技研发投入占GDP的比重，这就叫科技创新强度，决定着城市人才集聚的能力。咱们以北京为例，过去大家老说北京的房价高，不是北京人把它买高的，是全国的富人把它捧高的。但那种山西煤老板、河北钢铁老板带着钱跑北京来买房的时代早已过去，在2013年以后就已经不是主流。北京最近几年买房的富人是北京就地创造的，在北京哪儿创造的?

　　在中关村，我们中关村大量的高科技企业上市，这些企业就一下子出现了很多，一旦上市，他们企业就批量产生千万富翁。这些千万富翁一旦股票解禁，把股票卖掉，套现一部分就可以买房子。因为在北京你等一年以后再买房，房价又涨了很多，所以这些人都赶紧把股票质押了，拿出来赶紧买房。全国有一个特点，上市公司越多，房价涨的越快。比如像深圳和广州，深圳房价涨的猛，广州房价老不涨。后来我跟广州市金融办的领导交流，他说深圳这么多年，那么多企业上市，通过资本市场全部的财富向深圳集中。它的房价就涨的快，他说我们广州不行，广州把省国资委、市国资管的国有企业上市完了以后，缺乏后备上市公司资源，没有上市公司上市，没有财富，广州靠本地人，房价哪涨得上去。