解谜万达商业地产私有化:行业增长见顶、公司正处战略转型期

解谜万达商业地产私有化:行业增长见顶、公司正处战略转型期

对万达商业地产而言,行业增长见顶、公司正处战略转型期、债权融资市场基本能解决资金需求,退市不失为一个重新出发的好选项

万达商业地产在港交所挂牌仅15个月,王健林就以估值过低为由,打算让其退市,一时间市场哗然。

3月30日,大连万达商业地产股份有限公司(下称万达商业,03699.HK)发布公告:大股东将以不少于每股48元的价格,全额收购在香港上市的H股。此举将导致万达商业从联交所除牌。

万达商业2014年12月24日才在联交所敲钟挂牌,这则公告就像在资本市场放了一颗重磅炸弹。

根据香港联交所《主板上市规则》第六章及香港证监会《公司收购及合并守则》第二条,H股独立股东批准目标公司终止上市地位的决议,需符合如下条件方可获通过:

1,出席会议的独立股东所持表决权75%或以上同意;

2,就该项决议所投的反对票不超过全部股东(包括为出席会议者)所持表决权 的10%;

3,对于未接受要约的独立股东所持股份,收购人有权行使强制性收购的权利。

从万达商业的股东结构来看(见表1),王健林直接或间接持有超过51%的万达商业股票,再加上一致行动人,控股比例在70%以上。因此,除非市场上突然再出现一个本身持有大量万达商业股票又愿意以更高价格收购万达商业股票的“程咬金”,那么万达商业私有化之路将不可逆转。

一般来讲,上市公司私有化的原因主要有如下几个方面:

因为公司本身业务盈利空间减弱,从而不愿意再承担高额的相关上市费用。

公司在做战略调整或架构重组,不愿意向公开市场披露信息。

3 . 股价严重低估,公司愿意低价买回自己公司的股票,重新开辟融资渠道。

万达商业突然提出私有化,会是哪个原因呢?

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喜不掩忧的业绩

万达集团分为地产、文化、金融三大业务板块。从业务模式上看,无论是文化集团的影业、旅游、体育、儿童娱乐,还是金融集团的网络金融保险,都是依托万达商业发展起来的。

从万达商业刚刚发布的2015年报来看,收入1242亿元,比2014年增长15.14%;归属于母公司股东净利润299.7亿元,同比增长20.66%,确实是一份不错的成绩单。

但仔细分析其增长结构,就会发现另一个故事(见表2)。

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万达商业虽有三大业务板块,但其主要收入是由物业销售板块提供的。物业销售虽然增长强劲,库存却不降反增(见表3)。

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物业销售为万达商业贡献了82.5%的收入,2015年总合同销售面积约为1672万平方米,宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆,比2014年增加13.1%;总合同销售额约为人民币1640亿元,比2014年增加2.5%。

但这极可能得益于地产行业回暖,而非公司自身的销售调整。按照克而瑞联合中国房地产测评中心发布的《中国房地产企业销售TOP100排行榜》,2014年万达商业销售金额1501亿元人民币排名第三, 2015年销售金额1512.6亿元人民币,位列第四。

根据万达商业2015年业绩公告,物业存货非但没有减少,还出现15%的增长。万达商业解释说,这是由于房地产行业分化进一步加剧,三四线城市增速缓慢而造成的。但万达商业土地储备以三线城市为主,未来销售压力将更为严重(见表5)。

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投资性物业租赁及物业管理业务,2015年收入仅为135.82亿元,占比10.9%;利润却高达254.49亿元人民币,占比45.1%,因为其中大部分利润来自于持有物业的价值重估。2015年,万达商业持有物业的估值比2014年高出了172.3亿元人民币。

物业升值主要受房地产周期性波动影响,如果出现行业滑坡将会造成巨大亏损,尤其万达商业对于持有的商铺物业一直秉持只租不售的运营方式。

2015年,万达商业物业租赁出租率从2014年的99.32%下滑到2015年的96.37%,但这可能并不是因为行业周期影响所导致的。太古地产(01972.HK)、中粮地产(000031.SZ)等商业地产公司2015年的出租率都维持在99%左右,并没有出现如此高的下滑。

万达商业96.37%的出租率中,还有很大一部分来自于其母公司旗下的文化集团贡献,比如,影视产业里的万达院线,儿童娱乐产业的“宝贝王”市内游乐,以及虽然日渐减少但是仍然大规模存在的万达百货和“大歌星”KTV。这些业态占地面积大,贡献了大部分的出租率以及出租额。

酒店经营板块,2015年净利润为亏损6.02亿元人民币。在反腐政策、经济下行、国际经济疲软、市场竞争激烈、互联网新技术冲击等多重利空影响下,酒店行业利润普遍下滑,万达酒店未来扭亏为盈并不乐观。

而瑞华、文华、嘉华、锦华这四个万达酒店的自有品牌,现阶段还没有完全显示其溢价能力,多数是做万达商业的自有酒店业务。至今,也只有“五指山百城万达嘉华酒店”这一家万达商业作为第三方管理运营的酒店。

“轻资产”转型缓慢

2014年底,几乎在上市的同时,万达商业就提出了“轻资产”模式,并加大了海外物业投资的战略转型,但结果却不尽如人意。

一般来说,资本市场喜欢的地产模式有两种:

依靠管理、运营的输出或高附加值的模式。

利用资管和无风险的金融杠杆,在开发阶段获取大部分价值,却不承担风险的模式。

这两种模式与万达商业提出的“轻资产”模式有异曲同工之妙。根据万达商业高管在2015年中期业绩发布会上的阐述,宝亿莱家居饰品,“轻资产”主要有两种方式:

——与项目持有者合作:万达商业负责项目管理和运营管理,项目持有者负责土地和资金,最后,万达物业在扣完所有管理和运营支出之后,与项目方按3∶7的比例分享净物业收入。

——与金融平台合作:万达商业将5个购物中心打成一个资产包,放在金融平台上募资,合作方进行项目投资,万达商业负责建设、运营、管理,最后以净物业收入和合作方分成。

          
               
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