张玉良34亿“甩包袱” 国资陆家嘴接盘的地产腾挪逻辑

　　[摘要] 作为掌舵者的张玉良，正在想方设法地调转航向，即便是优质的商办物业，也不是没有卖掉的可能，而且这一次绿地的出手已经提前了。

　　对绿地来说，商办之重已经成为其落后于3000亿阵营的最大掣肘。作为掌舵者的张玉良，正在想方设法地调转航向，即便是优质的商办物业，也不是没有卖掉的可能，而且这一次绿地的出手已经提前了。

　　12月18日，绿地控股(600606,股吧)公告披露，其全资子公司绿地金控与上海（楼盘）纯景实业订立了买卖协议，后者将从绿地金控手中收购上海申万置业的100%股权及债权，交易的代价合计34.13亿元。当中，整体软装宝亿莱家居饰品，股权转让款为15.75亿元，债权转让款为18.38亿元。

　　上海纯景实业的控股股东为陆家嘴(600663,股吧)集团，在完成上述交易后，陆家嘴将委托绿地控股对申万置业持有的黄浦江沿岸E16-2地块进行开发代建，代建的投资额为10.5亿元。另外，绿地将向后者收取代建管理费4500万元。

　　这也意味着绿地将从陆家嘴集团手中分批次收到45.08亿元的交易款项。时代财经记者获悉，黄浦江沿岸E16-2地块位于上海浦东新区，距离陆家嘴中心区域约4公里。目前项目进度为桩基工程完工，预计竣工时间为 2019 年年中，2019 年下半年可投入使用。

　　将尚未落成的项目出售在绿地过去的发展中并不常见，绿地集团相关人士向时代财经记者表示，这次出售其实是集团轻资产化战略的一个体现。

　　“以前绿地做的REITs是针对已经建成持有的物业。对我们来说，集团的各个产业，尤其是房地产产业链环节如果有适合做轻资产的模式，绿地都会去尝试。因此，宝亿莱家居饰品，除了已经持有的物业外，一些在建和待建的商办项目有合适的机会都会进行尝试。”

　　张玉良“甩包袱”

　　商办的“减重”一直都在张玉良的计划之内，因为过去布局比重过大，绿地这两年在与万科、恒大等房企的规模赛跑中已经落了下风。今年前11月，万科、恒大、碧桂园凭借快周转的住宅销售已经率先撞线3000亿，但曾经和万科并肩，且领先恒大、碧桂园的绿地却在不知不觉中落后了半个身位。克尔瑞发布的排行数据显示，绿地前11月的销售额为2110亿。

　　被商办物业“闪了一下腰”的绿地在年初就提出要改变打法，“我们此前商场的商办类产品，要跟政府共同协商进行改造。还有部分商办项目按照现在的市场情况需要延迟开工。”这是绿地化解三四线商办库存的举措。

　　但从根本上来讲，绿地还是希望减少商办的比重，同时对既有的物业进行轻资产“减重”。与陆家嘴的交易是张玉良调转航向的最新一例。不过，值得注意的是，黄浦江沿岸E16-2项目是绿地去年年末从上海地产集团手中收购而来，至今也不过一年。

　　对绿地来说，这是一笔颇为划算的生意。上海申万置业的100%股权及6.42亿债券的交易在去年年末完成，绿地为这次权益转让的报价为12.44亿元，如果再加上项目公司一笔10.5亿元的委托贷款，绿地当初买下该项目时的代价也仅为22.94亿元，以此计算的楼面价为2.78万/平方米。仅仅一年，项目的交易价格就已经上浮至34.13亿元。

　　黄浦江沿岸 E16-2 地块的用地面积为2.38万平方米，容积率3.8，整体软装宝亿莱家居饰品，计容建面为9.04万平方米。项目规划有1幢28层办公楼，1幢13层商业楼，10栋小商业楼及1幢边检站办公楼、地库。扣除须向上海出入境边防检查总站移交的一栋建筑面积约1万平方米（含地 下面积）的代建楼后，该项目总地上计容建面为8.24万平方米。

　　“这是绿地对过去商办‘定制’形式的升级，之前我们在北京（楼盘）也有给阿里巴巴定制写字楼的案例，但代建是对这种模式的升级。与陆家嘴的合作相当于把项目占有资金提前收回，并且绿地还将保留项目建设的相关收益。”

　　上述绿地集团人士强调，这种模式对绿地来说不排除复制的可能，但必须在项目区位、地段、定位以及交易方等各方因素都齐备的前提才会进行。

　　依靠商办物业的大宗成交，绿地在2014年一度超越万科坐上了房地产行业的头把交椅，但这样风光的时刻并没有持有太久，商办物业的资金沉淀以及更长的去化周期让绿地的增长引擎在随后的2015年“失灵”。

　　这一年绿地交出的销售成绩是2301亿元，其中商办的贡献已经不足五成，低于2014年的53.8%，并且绿地当时的商办销售同比涨幅达90%。商办引擎的失灵，也直接导致绿地在今年的规模赛道中略显被动，这家房企甚至没有明确对外提出房地产的销售目标。

　　因此，围绕商办物业的轻资产也成为张玉良调转绿地航向的重中之重。今年3月绿地与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。打包上市的资产包括19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约210亿元。

　　而更早的时候，其与SOHO中国就联合办公的合作以及为商业项目引入基金，也都被解读为张玉良“甩包袱”的动作。商办物业的资金占有以及今年以来在地产和基建领域的大规模扩张，也让绿地感受到了资金的压力。 截至今年三季度，这家房企的资产负债率为88.8%，高于行业平均水平，而其累计负债也多达5899.7亿元。

　　因此绿地在一边做轻资产减负的同时，也在不断地引资输血，当中包括向控股股东格林兰借款100亿以及与民生银行(600016,股吧)签订的600亿融资额度。

　　从绿地调整产品配比的举措来看，目前已经初见成效。时代财经获悉，在绿地今年上半年的销售中，住宅的贡献比例已经达60%，且住宅项目的土储大为提升，而以PPP先行介入的模式，也将为绿地带来可观的土储。狂甩“包袱”的张玉良似乎也在蓄势待发。

　　陆家嘴地产腾挪

　　陆家嘴的地产买卖在这一年尤其多，在花大手笔买入的同时，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，这家隶属于上海国资委的房企也在不断地卖出资产，一进一出的地产腾挪成为陆家嘴商业地产快周转模式的写照。

　　从绿地手中接盘商业项目并非陆家嘴年内最大手笔的投资。两个月前，陆家嘴披露旗下全资公司佳湾公司、佳二公司在上海联合产权交易所联合竞得苏州（楼盘）绿岸95%股权。其中佳湾公司出资20.25亿元，佳二公司则以20.25亿元作为劣后级连同其他出资方成立信托进行投资，这笔交易总价为85.25亿元。

　　苏州绿岸的资产包括位于苏州高新(600736,股吧)区浒墅关镇的17宗土地，规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等；土地面积达65.94万平方米，规划总建筑面积约为108.41万平方米，其中住宅用地规划总建筑面积约为66.4万平方米。