中海地产2015年营收增长45% 昆明项目销售收入6.4亿

[导读]相比于中海地产整体营业收入和地产销售业绩的上升，昆明市场则表现相对冷淡，2015年全年仅有中海半岛华府一个项目入市销售，整体销售收入仅有6.4亿元。

近日，中海地产集团发布其2015年年度报告，显示，2015年中海地产全年营业收入达723.14亿元，同比2014年498亿元，增长近45%；归属于母公司股东的净利润为604亿元，整体软装宝亿莱家居饰品，比2014年增长29.43%；公司总资产达1908亿元，同比增长8.74%。2015年度资产负债率为66.64%，同比2014年下降了7.12%。整体来看，中海地产营业收入和利润同比均有增长，宝亿莱家居饰品，资产负债情况也有所下降。

报告认为，报告期归属于母公司所有者权益同比2014年有较大幅度增长，主要因较多项目达到结利条件，净利润大幅增加。而相比于中海地产整体营业收入和地产销售业绩的上升，中海地产在昆明市场则表现相对冷淡，2015年全年仅有中海半岛华府一个项目入市销售，整体销售收入仅有6.4亿元。

地产占主营业务收入98% 销售金额达651亿元

报告显示，2015年中海地产主营业务收入占总营业收入比例达99.49%，主营业务主要由房产开发、物业出租以及承包工程构成，其中，房产开发业务收入占主营业务收入比例达98.05%，由此可见，中海地产营业收入大都由房地产开发业务贡献。

中海地产2015年项目开发销售情况

据报告，截至2015年12月末，中海地产主要在建项目总建筑面积超过1400万平方米，主要分布于北京、佛山、福州、杭州、济南、沈阳、长春、深圳、无锡、南京等国内较发达一二线城市。2015年，中海地产主要拟建项目总土地面积129万平方米，总建筑面积 486.4 万平方米。2015年，中海地产新开工项目26个、新开工面积438.4万方；竣工项目34个，竣工面积656.6万方；期末在建项目40个，在建面积1075.7万方。2015年达预售项目个数68个、签约销售面积563.9万方、签约销售金额651亿元、签约销售均价1.15万元/平米，结转收入面积570.09万方，结转收入701亿元。

而2015年末中海地产在手现金达289.5亿，同比2014年末稳步增长。中海地产认为，各地区公司销售规模大幅增长为公司提供充裕的销售回款，确保了公司的财务安全，并为未来的战略性投资提供了坚实的财务保障。

中海地产2015年营业收入构成

但同时，由于支付低价、工程款、税金较多，中海地产2015年经营活动产生的现金流量净额达-15.79亿元，同比2014年下降116.67%。

报告显示，中海地产2015年应收账款同比2014年有较大幅度增加，净增加值达7亿元人民币。中海地产分析认为，主要是由于：第一，公司房地产销售规模快速增长；第二，报告期内受房地产行业调控政策影响，商业银行等金融机构对于商品房按揭贷款额度下降、贷款审核周期延长，导致公司应收账款中的应收按揭款快速增加；第三，受商业银行等金融机构提高首付比例和按揭利率上浮等因素影响，部分具备良好资信及还款能力的客户采取分期付款方式购置物业，因此分期付款销售规模增长较快，导致公司应收分期付款客户的房款增长较快。

与此同时，中海地产2015年末的存货余额比2014年末略有减少，在总资产中所占比重亦从六成降至五成左右，一方面由于去年较多房地产项目达到结利条件，另一方面由于报告期内全国土地价格高企，公司新增投资同比2014年有所减少。

昆明仅一个项目在售 半岛华府单盘销售6.4亿

报告同时提及中海地产昆明三个开发项目情况，报告显示，中海锦苑项目开工时间为2015年6月，预计竣工时间为2016年12月，项目土地面积为5.5万方，总建筑面积为29.3万方。中海半岛华府项目开工时间为2014年8月，预计竣工时间为2016年6月，项目土地面积为17.3万方，总建筑面积为39.6万方。

据腾讯房产了解，目前中海地产在昆明的三个项目，中海·学府路8号已经交房；半岛华府项目于2015年年中开始入市销售，至今销售不足一年，整体软装宝亿莱家居饰品，但项目工期来看，目前已经进入准现房状态销售，预计下半年可交房；而中海锦苑项目自2015年才拿地，2015年8月获得首张预售证，2015年报告期内并未有业绩计入销售业绩。

以此来看，中海地产昆明三个项目，严格来说2015年全年仅有中海半岛华府项目贡献销售业绩，单盘销售，对昆明中海地产整体销售情况来说，并不利。而在年报中也证实了这一事实，2015年全年，昆明中海地产仅有半岛华府6.4亿元的预收款收入以及学府路8号近20万元的预收款收入。

所谓预收款是指处于在建状态的房地产开发项目对应物业的预收房款，对应的预收房款将在项目竣工备案后交付时结转营业收入，预收款也就是所谓的项目销售收入。在预收款项列示中，宝亿莱家居饰品，半岛华府项目2015年末预收款余额达6.4亿元。而2015年年初预收款余额为空，也就是说，半岛华府项目2015年物业预收房款（销售收入）达6.4亿。而中海学府花园（学府路8号）则有20.5万元的预收款，中海锦苑项目因2015年尚未进入销售阶段，未有预收款计入，也就是说，中海地产在昆明三个项目2015年整体销售收入仅有6.4亿元。

云南中海城投2015年负债较高

除此，作为中海地产与云南城投合作开发的中海半岛华府项目（云南城投持股35%，中海地产持股65%），2015年年初负债总额为3.45亿元，年末负债总额达到25亿，经营活动现金流量也达1.12亿元。

据腾讯房产了解，目前中海半岛华府项目处于开发前中期，资金投入较大，这或许也是中海城投公司负债额较高的原因。而因半岛华府项目开发需要，中海地产还在2015年为中海城投公司担保贷款5.2亿元，用于项目开发。

从昆明项目来看，2015年中海地产销售情况似乎不甚理想，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，半岛华府单盘销售6.4亿元也并不尽如人意，但2016年中海锦苑项目入市销售后，或可为昆明中海地产销售贡献几分力，与此同时，半岛华府所处区域的滇池会展中心区域价值也在不断攀升，或为项目销售提供动力支撑，2016年销售情况或将有所增长。