张玉良做轻商办物业 绿地金控剥离黄浦江沿岸项目

年末将至，3000亿销售目标冲刺之余，为了甩掉商办物业这个“重包袱”而走上了轻资产道路的绿地近日似乎又找到了一条新路径。

12月18日，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，绿地控股发布公告宣布，公司子公司绿地金融投资控股集团有限公司于12月16日签署协议，将公司持有100%股权的上海申万置业出售予上海陆家嘴，交易价格34.13亿元，其中股权转让款为15.75亿元，债权转让款为18.39亿元。

值得注意的是，在出售完该项目之后，作为本次交易买方的上海陆家嘴还将以总投资金额10.5亿元、代建管理费4500万元的代价将上海申万置业所持有的黄浦江沿岸E16-2地块委托于绿地集团进行开发代建。

对于上述大手笔交易，绿地控股于公告中表示，“本次交易有利于促进公司商办物业轻资产化运作，优化公司资产结构，提升公司盈利能力。”

有接近绿地人士就告诉观点地产新媒体，绿地以往轻资产模式探索是对于持有的商业物业的探索，而此次黄浦江沿岸E16-2地块项目的出售则是集团对于一些不持有或者在建的、代建的商办物业进行轻资产化的尝试，“是在商办领域更长链条、更多环节轻资产运作模式的升级”。

同时，他也指出基于这种模式对于项目市场前景以及需要买方前期进行大笔资金投入等各种条件要求来看，该模式目前在核心城市的核心区域进行复制的机会比较大，“未来有类似或者更好的项目不排除会进行类似的动作，使这种方式慢慢变成体现绿地竞争力的模式”。

34亿剥离黄浦江沿岸项目

资料显示，宝亿莱家居饰品，上海申万置业所持有的黄浦江沿岸E16-2地块东至北洋泾路，南至昌邑路，西至苗圃路，北至滨江大道。项目用地面积23796.3平方米，容积率3.8，地上计容建筑面积90425.94平方米，土地用途为商业办公用地。

规划有1幢28层办公楼，1幢13层商业楼，10栋小商业楼及1幢边检站办公楼、地库。扣除须向上海出入境边防检查总站移交的一栋建筑面积约1,000平方米（含地下面积）的代建楼后，该项目总地上计容建筑面积为82425.94平方米。

目前，上述项目进度为桩基工程完工，预计竣工时间为2019年年中，2019年下半年可投入使用。

据了解，该项目地块所处的区域是黄浦江两岸综合规划中的浦东“Ｅ单元”系列，项目在陆家嘴板块的辐射范围内，距离陆家嘴CBD仅4千米，将地块未来的智能甲级办公楼提升到上海高端办公的群簇中，但是有别陆家嘴交通环境限制，此项目拥有临近杨浦大桥、浦东大道枢纽的交通便利，区位较为优越。

此外，上述提及的规划在布局上则被划分为东区、中区与西区三个区域。中区是140米的超高层甲级办公楼，并放置在场地南侧，北侧的广场与基地北侧民生码头共同围合出较大的城市广场。靠近东侧河道设置边检站，而场地西侧大部分区域为自由排列的多层商业区域。

从区域及交通便利程度来看，黄浦江沿岸E16-2地块无疑是位于上海核心区域的优质项目。而市场人士则向观点地产新媒体指出，虽然该项目所在的区域不是成熟的商务区，但是相比同在上海核心区域的商办物业而言，价格及租金其一大优势。

据观点地产新媒体查阅资料，绿地并非是该项目最初的持有者。绿地控股股份有限公司2015年第四季度新增房地产项目情况简报显示，该地块为绿地收购项目，彼时收购对价为12.44亿元，相比此次高达45.08亿元的交易总金额来说，绿地可谓是做了一笔稳赚不赔的大买卖。

因此，有了解绿地的相关人士就对观点地产新媒体表示，选择在此时公布是因为交易取得了阶段性的进展，事实上大宗交易的促成都是经过了前期长时间的铺设，而行业惯例是在年底的大单成果会比较多，“另外对于上市公司来说，在年末促成这样的大单对于提高公司收益、销售额等也会带来一定的好处”。

据绿地控股公布的2016年三季度销售业绩显示，截至9月30日，集团今年累计实现合同销售金额1733亿元，同比增长23%；合同销售面积1328万平方米，同比增长4.3%；回款1311亿元，同比增长48%。

而今年年初，绿地给自己设定的年度目标为3200亿元，前三季度完成了54.2%。

做轻商办物业代建起步

年末业绩冲刺是房企年度排行榜龙争虎斗的重头大戏，但在绿地这宗大笔交易中，更值得关注的是其对于商办物业领域新轻资产模式的探索。

事实上，这些年里，在绿地内部扮演着“扛大旗”角色的商办物业，曾一度是这家两千亿房企快速扩展和盈利的动力引擎，然而在商办物业市场去化缓慢的市场环境转变之下，轻资产化成为了绿地控股实现转型及重回房企第一阵营的必然选择。

年初，张玉良在接受媒体采访时曾坦言，绿地目前正在着手三四线及商办品类的去库存。“前几年经济高速增长时期，整体软装宝亿莱家居饰品，我们大量提高了商办类产品的比例。随着中国经济结构发生了变化，我们也在做调整，今年也将加大和地方政府的联动。”此外，他还透露，今年绿地在地产业务方面的三个关键词是：去库存、调结构、轻资产。

事实上，在张玉良此番公开发言之前，绿地已经率先在商办领域迈开了轻资产的步调。

2015年12月2日，张玉良于北京和上海核心区域的商办物业项目引入了潘石屹这个“二房东”，双方在“共享办公空间”和“互联网＋商业楼宇租赁”方面达成合作，该次的服务转型开启了绿地商办物业变革的大门。

随后不到两天的时间里，绿地再次发布公告宣布，集团以55.43亿元的总代价转让其全资拥有的6个商办项目的股权及债权，而交易对象上海彤熹投资合伙企业(有限合伙)则是特意为本次交易而设立的基金公司，其中上述黄浦江沿岸E16-2地块交易所涉及的绿地金控旗下子公司则正是该基金公司普通合伙人之一。

彼时，绿地已经尝试通过基金方式进行商办物业金融化尝试，以进一步增强资产流动性，优化资产结构。

进入2016年，绿地控股继续在商办物业重压下寻找轻资产的出口。2016年3月11日，绿地控股与荣耀基金旗下Amare投资管理集团签署协议，将旗下19家位于中国境内的打包成REITs，计划在新加坡证交所主板上市，对于资金沉淀更高和运营难度更大的酒店资产做了一次一举多得的减法。

对此，熟悉绿地的相关人士就表示，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，以往轻资产模式的探索是对于持有的商业物业的探索，而此次黄浦江沿岸E16-2地块项目的出售则是集团对于一些不持有或者在建的、代建的商办物业进行轻资产化的尝试，“是在商办领域更长链条、更多环节轻资产运作模式的升级”。

从该模式来看，大型项目的出售能够为公司快速回流大量资金，此外，通过项目交易后的代建又还能继续享有项目后续开发环节的收益机会，这对于绿地在去化商办物业方面无疑是创造了一个绝好的机会。