颜建国回炉执掌大局中海地产三大难题依旧是谜

　　11月15日，中海地产第三代掌门人郝建民因“工作调整”，整体软装宝亿莱家居饰品，突然辞任中海地产董事会主席兼行政总裁。此后，关于中海地产新掌门人的猜测不时传出，直至12月7日，该公司发布公告，宣布刚从龙湖地产回归的“旧将”颜建国为公司执行董事兼行政总裁。

　　至此，将一向低调的中海地产带入舆论漩涡的“人事风波”暂告一段落。但经过管理层剧烈震荡的中海地产，是否能就此打破“郝时代”给外界留下愈发“集权、独断、保守”的风格和印象，会否延续“郝时代”力推大规模并购带增长的策略，以及能否如愿在2020年实现4000亿元销售额目标，都将成为继任者颜建国身上的重担，也将是外界评判中海地产未来走向的重要依据。

　　持续3年的剧烈人事变动

　　2013年8月6日，原中海地产董事长孔庆平卸任，时任行政总裁的郝建民接替其位，成为中海地产第三代掌门人。

　　郝建民在任3年中，推动了中建系和中海系的合并、中海与中信地产的合并。这一过程中，中海地产老员工以及并入的中建系、中信地产人员大量流失，高层人员的剧烈动荡，这也让郝建民备受有关方面严厉的指责。

　　2016年1月19日，中海地产发布公告称，公司执行董事兼总裁陈谊“因需要投放更多时间于其他事业发展及个人事务而辞职”。此前，原中建地产掌舵人陈谊，随着2015年3月中建地产部分资产整体注入中海地产，其曾在中海地产被任命为执行董事、总裁。

　　陈谊离职时，外界普遍认为，郝建民低调架空陈谊及其他原中建地产系人员，导致其无实权和边缘化，大多数中建人员“被迫”离职。

　　而在陈谊之前，中海地产美国公司副总裁朱明辉，营销公司董事长曲咏梅，中海地产原助理总裁、副总建筑师范逸汀，中海执行董事郭勇及阚洪波，以及各地方公司总经理相继离职。

　　包括此次回归中海地产的颜建国，也曾于2014年6月离职中海，加入龙湖地产并出任执行董事、高级副总裁。

　　大批量高管出走，或与郝建民于2014年起在中海内部掀起的改革有关，即打破了公司原有的治理结构，舍弃实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式，分别成立销售公司、工程公司和地产运营公司，3家公司各司其职，由总部管辖。通过实施总部垂直管理，实质完成总部对各地方公司高层的削权。

　　区域自主权的收拢以及总部核心管理层决策权的进一步集中，让郝建民在中海内部的掌控力提升，同时，也为人事巨变埋下隐患。

　　值得关注的是，2008年以前，中海采取的是“总部-分公司”的两级管理模式。2008年后，中海实施区域管理制，区域公司得到总部较大放权。在郝氏大刀阔斧改革中出走的颜建国，正是中海“总部-分公司”和区域管理制“放权”时代的受益者。

　　资料显示，从2001年至2011年，颜建国历任中海地产广州公司助理总经理、上海公司副总经理、苏州公司总经理、上海公司总经理、中海地产董事副总经理兼华北区域总裁。

　　据相关资料显示，颜建国在任苏州公司总经理时，打造了系列引领区域市场的明星楼盘，苏州区的销量曾超过上海区，这在中海体系中属于很了不起的事情，也为颜建国的地位在中海体系内的上升奠定了基础。

　　颜建国过往的经历，或将对其下一步搭建内部管理带来影响。相关评论称，“郝时代”收拢权力的做法，与其前任留下了一个“山头林立”的中海相关，虽然这样的做法在互联网时代有些逆潮流，但经过这番可以说两败俱伤的整顿之后，中海“山头削平”，为下一任呈现了人事关系更为简单、推行各项革新措施更加便利的新中海。

　　大规模并购带增长策略能否继续？

　　郝建民任期内的中海地产，还做了两件大事，即推动了中建系和中海系的合并，以及中海与中信地产的合并。上述高层管理人员的剧烈变动，很大程度上也是整合带来的内耗结果。

　　始于2013年的中建和中海的合并，经过20个月，至2015年年初基本落定。纵观国内房地产央企大规模的整合，从2015年才开始，从这一角度看，中海与中建的合并，显然抢占了先机。

　　根据2015年3月24日的公告，中海地产称，其控股股东中建股份将其持有的30个相关物业项目正式注入中海地产，代价为18.24亿元。收购完成后，中海方面将承担目标集团欠付中建股份集团的中建股份股东贷款，全额319.929亿元，代价及中建股份股东贷款总额相当于约人民币338亿元。从这次合并中，中海地产低成本获得了中国建筑1090万平方米的储备土地。

　　但抢占先机与中国建筑合并的中海地产，并未像外界预想的那般如虎添翼，甚至迅速从规模上超过万科达到第一。根据数据显示，2014年，中海地产总资产规模达3509亿港元，中建地产并入的资产，尚不及中海地产总资产的10%。

　　《投资时报》记者查阅合并前的中建地产的业务发现，与专注中高端住宅开发和商业的中海地产不同，中建地产主要开发中端住宅和保障房。在2013年，中国建筑在全国范围内有16个城市综合建设项目，累计投资额190亿元，除北京外，其它项目全部分布在重庆、长沙、郑州、济南、武汉、襄阳等二三线城市。对于中国建筑后续注入中海地产的资产，并不如外界预料的优质。根据中海地产2014年、2015年报数据，2014年，中国海外实现营收1200亿港元，宝亿莱家居饰品，同比增长45.5%；2015年，中国海外实现营收1481亿港元，但由于并表，同比增长仅6.9%。

　　完成与中国建筑的整合之后，2016年9月22日，中海地产发布公告披露，完成收购中信集团物业组合交易，最终收购代价为370.8亿港元，宝亿莱家居饰品，相当于人民币310亿元。

　　通过此次合并，软装设计家居产业链，中信旗下所有住宅开发项目将为中海带来约2400万平方米土地储备。根据资料显示，中信旗下的项目，超过八成集中在三大都市圈。其中，中信华南和中信深圳早年储备了较多的土地，尤其是中信深圳的土地储备超过1000万平方米，这些项目多为大型的甚至包含土地一级开发的巨无霸项目。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，与中信地产的合并，将增加中海在环渤海及珠三角等区域一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位。

　　根据2015年年报显示，截至2015年年底，中海在内地32个城市及香港、澳门拥有土地储备约4144万平方米。在千亿级房企中，除万科土地储备比中海略少外，其它均超过中海。恒大和绿地的土地储备甚至超过1.4亿平方米。