蛇口：自贸区光环下的城市更新样本

蛇口的变化，与深圳城市化发展有着密不可分的关系。如今，自贸区光环加身的蛇口正在谋求实现弯道超车，整个蛇口片区或许是深圳现代建筑与城中村陈旧最鲜明对比的地方之一。从光鲜的“A面”到陈旧的“B面”，蛇口也在自贸区的光环下有着自己独特的城市更新样本。

证券时报记者 吴家明

提起深圳蛇口，许多人的第一印象恐怕就是充满国际与文艺范的豪宅片区。蛇口是个有故事、风云变幻的地方。在这里，有着每平方米价格“10万+”的豪宅区，自贸区的价值变现，更是蛇口房价飙升的见证。尽管有着自贸区光环和“摇身一变成10万+”的诱惑，蛇口大量的城中村在城市更新过程中却没有预期的顺利。这时，不妨从另外一个角度来看看老蛇口的蝶变。

蛇口的前世今生

充满传奇色彩的蛇口，一直是中国众多知名企业的孵化器。只是，潮起潮落总有时，很长一段时间以来，蛇口似乎慢慢淡出人们的视野。不过，前海蛇口自贸片区方案获批后，蛇口再次引起各界关注，也再次进入发展快车道。

1979年，蛇口工业区的开山破土炸响了“中国改革开放第一炮”，蛇口也因此成为中国改革开放的标志性地域。

“时间就是金钱，效率就是生命”这句响亮的口号，正是由于当年蛇口人的振臂一呼而尽人皆知，特别是蛇口工业区自1979年成立以来，率先在工资制度、人事改革、劳工制度、舆论监督、民主直选等方面开种“试验田”，孕育了一批知名企业，包括招商银行、招商地产、中集集团以及一批高新技术知名企业，如南玻、安科等。

由此可见，充满传奇色彩的蛇口，一直是中国众多知名企业的孵化器。不过，潮起潮落总有时，很长一段时间以来，蛇口慢慢淡出人们的视野，人们一度怀疑蛇口是否就此“没落”，加上大量的旧工业区、厂房和城中村，“陈旧”一度成为蛇口在深圳市民眼中的代名词。

只是，这样的质疑很快就被平息。2015年3月，前海蛇口自贸片区方案获批，整体软装宝亿莱家居饰品，蛇口再次引起各界关注并进入发展快车道。据悉，前海蛇口片区今年前三季度企业增加值突破千亿元大关，全年有望突破1400亿元，片区开业运作企业突破4.3万家。今年前10个月，前海蛇口片区合同利用外资占全国自贸区总量的42.5%，在全国自贸区中排名第一。

在这一过程中，蛇口片区以及蛇口工业区都进行了大规模的更新，通过新老建筑组合，工业区转型建成蛇口网谷，成为一个科技网路公司的聚集地。此前，苹果华南总部入驻蛇口网谷，让蛇口网谷着实“火”了一把。截至2015年底，蛇口网谷入驻企业400多家，总产值超过250亿元。此外，蛇口太子湾邮轮母港的建成和开港试运行，也标志着深圳正式进入邮轮时代。

在入列自贸区和再造新蛇口规划的推动下，蛇口的“国际”牌将越打越响，成为深圳市最具潜力的发展片区之一。

房价飙升下的

“B面蛇口”

豪宅似乎已成为蛇口的“地标”，但其实蛇口绝大地方依然以旧厂房和上世纪的老住宅为主。从光鲜的“A面”到陈旧的“B面”，在蛇口或许只是“一路之隔”。这也是蛇口城中村改造的一个缩影：东风已到，但过程依旧充满坎坷。

沿着南海大道一路往南行，花园城、蛇口网谷、四海公园、海上世界以及太子湾尽收眼底。这里的蛇口环境优美，更成为深圳豪宅的代名词之一。记者调查发现，蛇口的半岛城邦、双玺等小区价格均超过每平方米10万元，其中半岛城邦目前在售的新房价格在每平方米13万元左右，6年多来房价涨幅更达到4～5倍。

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄认为，自贸区挂牌成功对深圳楼市最直接的影响就是房价的上涨和销售速度的加快。自贸区的成立对区域的未来发展都起到了一个正面的作用，这就会引导房价进一步上涨。而划定为自贸区的区域内，主要楼盘供应以豪宅为主，可以说蛇口片区的豪宅是自贸区挂牌的最大受益者。

美联物业全国研究中心提供的数据显示，受豪宅项目推高新房价格影响，蛇口片区2015年的新房均价已达到每平方米8.75万元，2016年至今的新房均价更达到每平方米10.5万元，二手房均价也从2012年每平方米3.7万元涨至目前的每平方米6.58万元。“去年自贸区利好传来，这里的房价瞬间爆发。”湾厦村本地人陈先生说，“旁边的四海公寓，去年年初才卖每平方米3万元左右，而之前最高峰已超过每平方米6.5万元。一年翻一倍在这一两年来的蛇口很普遍。”

的确，豪宅似乎已成为蛇口的“地标”，但其实蛇口绝大地方依然是旧厂房和上世纪的老住宅为主。就在这些豪宅的附近，大量的城中村似乎与“高大上”的蛇口显得有些格格不入。从光鲜的“A面”到陈旧的“B面”，在蛇口或许只是“一路之隔”。

据记者调查，目前蛇口片区仍存在大量城中村和旧住宅小区，包括南水村、水湾村、渔一村、渔二村、湾厦村、大铲村、雷公岭村、招东和招北小区等。在自贸区的光环和附近豪宅林立的背景之下，大量的城中村和旧小区也面临城市更新的命运，宝亿莱家居饰品，但过程似乎并不顺利。

记者调查发现，位于花果路与招商路交汇处的大铲村，旧改项目目前已正式进入实质性的物理拆除阶段，四周围墙已搭上简易脚手架。

实际上，早在2002年，大铲旧村改造便获批立项，2005年专项规划审议通过。由于拆迁工作推进不顺利，加上规划调整的问题，项目举步维艰，从2004年开始签拆迁补偿协议，到2014历经10年时间仍有几户未签约，经过各方努力后直至去年年底才全部签约完毕。

有当地村民对记者表示，原本大铲实业股份有限公司想独立完成旧改，成为深圳村集体自住改造的先例，但现在或许已改变初衷，选择与市场开发主体协议开发，只是目前实施主体暂未公示。

可以说，在墙上写一个“拆”字最多几分钟，但大铲旧村用了14年才等来真正“拆”的这一天。

渔一村和渔二村位于蛇口湾厦片区，不远处就是南海玫瑰花园、半岛城邦等海景小区，但在这里还存留着蛇口最纯正的渔民群体，而他们赖以生存的渔村却将成为回忆。现在，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，渔二村许多外墙上大写的“拆”字，都在宣告着曾经的渔村即将到来的命运，而渔一村和渔二村已被地产巨头万科和招商蛇口瓜分。只是，即使豪宅只是“一路之隔”，经过城市更新后摇身一变就可变成“10万+”的豪宅，但旧改的过程也并不轻松。