贵州家居软装馆苏鑫：楼市3大危机与商业地产的3个机会

　　刚刚闭幕的2016博鳌房地产论坛上，去库存、地王、资本、轻资产成为行业专家与地产大佬们提及的高频词汇。在高和资本执行合伙人苏鑫看来，“房地产就像高速行驶在弯道上的汽车，只看眼前一定会出问题。”今年以来楼市量价齐涨，开发商普遍更加乐观，但房地产行业仍然潜伏着三大危机。
　　
　　小畅向大家推荐这篇文章，分享高和资本创始人苏鑫对于房地产目前形势的理解以及楼市潜伏的三大危机与商业房产的三个机会。
　　
　　1土地从“面粉”的价格拍成了“黄油”的价格
　　
　　今年上半年，全国土地成交金额高达9600亿元，同比增长38.3%，其中一线城市土地单价上涨25%，二线城市上涨76%。苏鑫认为，地王频出的根源在于土地财政，地方政府不改变土地政策，高地价问题难以解决。
　　
　　2库存巨大
　　
　　在苏鑫看来，中央政府提出的去库存政策主要针对商业地产和三线城市，而这些地方的库存问题并未得到有效解决。“去库存可能是个伪命题，房子不同于一般消费品，它天然带有投资属性，当市场形势发生变化，被购房者消化的部分库存又成了新的供给。”
　　
　　3开发商迷失方向
　　
　　大型国企、央企忙着抢土地，中型房企大幅上调预售目标剑指千亿，小开发商离开行业搞“互联网+”。在苏鑫看来，“如果思想不变，仅仅在北京、上海租个写字楼办公是不行的。”
　　
　　谈及这一轮楼市暴涨现象，苏鑫认为核心原因是中央鼓励去库存的政策背景下，限购、限贷放开，刚需、改善型客群纷纷入市刺激了市场预期，投资投机需求回潮，进而推动了房价的快速上涨。
　　
　　地王到底能不能赚钱？“我们看历史，如果行业呈现爬山型波动，这一轮低点比上一轮高点还高，只要开发商捂得住，现金流充足就可以赚钱。”不过苏鑫认为，严重依赖形势和政策的土地开发模式越来越难以为继，房地产市场正在从制造业转向服务业，制造业时代开发商只管把房子售出去，不管空置率，服务业时代则更加重视资产运营。
　　
　　▲高和资本执行合伙人 苏鑫
　　
　　当前市场，商业地产过剩问题已经成为行业共识，作为去库存的重点，商业地产应该如何走出困境？拥有十几年商业地产租售与运营经验的苏鑫认为，中国商业地产目前存在三个市场机会，即城市更新、证券化与轻资产运营。
　　
　　城市更新的背景是一线城市房地产已进入存量时代，核心区域基本没有土地供应。欧美发达国家在这个领域早有布局，而国内还处于起步阶段，“一二线城市的可更新规模至少有万亿水平”，苏鑫预测。
　　
　　所谓证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。“证券化是商业地产的核心，” 苏鑫指出，目前国内商业地产证券化的突出障碍是缺乏金融创新。以REITs（房地产信托投资基金）为例，由于估值、税收和市场接受度等因素制约，国内尚没有真正的公募REITs。
　　
　　据了解，商业地产债项融资工具的优化极为迫切，新型的资产支持证券CMBS的出现迎合了这一趋势。相比于经营贷，宝亿莱家居饰品，CMBS不限定用途，风险、利息更低，贷款额度更高，更具市场竞争力。高和资本近期的一系列创新正是围绕CMBS进行的。
　　
　　在证券化的趋势下，城市更新如何盈利？苏鑫一言以蔽之，“其实很简单，就是低价买、高价卖。”而赚差价的核心是看公司的资产管理能力，轻资产运营成为关键。“证券化为商业地产注入流动性，通过资轻资产运营增加服务内容可以稳定提高租金。”
　　
　　苏鑫表示，宝亿莱家居饰品，联合办公最近受到PE（私募股权投资）追捧，宝亿莱家居饰品，背后的逻辑是该模式通过轻资产运营为初创公司提供了包括社交、融资、品牌推广等在内的深度服务。所以在高和资本管理、运营的写字楼里，专门推出了共享办公的新型产品形态“Hi Work”，这种新型办公形态具有共享、社交等“互联网+”的办公属性，并打破传统写字楼空间设计，设计了“共享会议”的Hi会，具有圈层社交属性的咖啡Hi吧、Hi咖、Hi办等共享办公模式的新型功能空间，通过多维空间为载体，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，提供多维服务，促成多重办公社群的出现，用社群打造办公生活。
　　
　　据悉，整体软装宝亿莱家居饰品，Hi Work还为所有入驻企业提供对接资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待五大服务，提供 APP一键预约服务，APP上如Hi Cloud服务功能，每天为用户推送天气、培训、政策等各种信息，Hi Work还重在完善办公服务的生态链条，催化不同企业间的化学反应。
　　
　　当房地产从制造业向服务业转变，商业地产迎来新的“风口”，中小企业也有赶超大企业的可能。苏鑫说，转型的核心是要有危机意识、互联网与金融思维，“传统开发模式已经终结，我们现在进入的不是下半场，而是另一场。”