浅谈房地产的供给侧改革

　　　2016年新年伊始，房地产市场出现了冰火两重天的局面，一方面一线城市北上广深房子量价齐升，火爆异常，另一方面内地房地产市场特别一些二三线城市则继续低迷，或量涨价不涨。中央到地方纷纷出台相关刺激政策，刺激消费需求，除一线城市外，大部分二三线城市去库存任务艰巨，从90年代住房货币化改革至今房地产已走过20年的黄金发展期，那么未来房地产能不能继续延续前20年黄金发展周期，是否意味着白银发展期的到来，要想解开这个谜，还得从这20年房地产发展历史谈起。
　　　90年代以前，中国的房地产处于福利分房制度阶段。80年代，当时城镇中住房几乎全是福利分房，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征，职工只需要缴纳非常低的租金就可以使用，几乎没有人去买房，住宅在中国还仅仅是一个微不足道的商品。
　　　1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，提出城镇住房制度改革的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。同时明确建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房住房供应体系，和以高收入家庭为主要对象的商品房供应体系。这一文件的出台，标志着中国全面推进住房市场化改革目标的确立，开启了城镇住房商品化的大门。
　　　1998年，一个真正具有划时代意义的文件出台了，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这一文件明确废止了住房实物分配，标志着住房制度改革在全国范围内全面展开。至此，我国实行了近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，老百姓开始进入买房时代。第二年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。2000年2月，住房实物分配行为在全国正式停止。福利分房制度的寿终正寝激活了房地产市场，住房按揭则唤醒了老百姓沉睡数十年的购房需求，人们从以前的“有房住”过渡到对“住好房”的追求。在这种形势下，无数地产商野蛮生长为“草寇英雄”。据相关数据显示，2001年房地产业新增加的投资中，一半以上为新进入的房企，而当年共有28名开发商登上福布斯中国富豪榜。
　　　　2000年后，当我国经济进入新一轮快速增长周期时，房地产市场也迎来了前所未有的增长高峰，全国房价进入第一个狂飙期，成为社会关注的焦点。伴随着中国城市化进程脚步的加快，大量的社会需求开始释放，房地产市场供不应求，房地产行业发展也进入高速发展期，伴随着人们对住房需求的刚需不断增大，房地产市场取得了空前的发展，从2000年到2005年，房地产进入以“ 新产品主义 ”为开发导向。2000年以后，整个中国房地产发展进入黄金时期，这时不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，。2000年以来房地产销售率持续上升，从2001年的66%逐渐上升到2007年的115%。需求景气吸引了大量企业进入房地产行业，房地产开发企业数量从2000年的2.7万户增加到2007年的6.2万户，翻了一番有余。商品房销售面积年均复合增长率达22%。2003年以来的土地均价年上涨幅度基本达到15%以上。大量资金流向房地产，房地产供给无限膨胀，房地产利润的丰厚让实体经济资本外移，房地产逐渐开始偏离正常发展轨道，投机、投资、炒作等成为这个时期房地产的一大特色。
　　2008年，美国次贷危机引发全球金融危机，面对经济低迷，软装设计家居产业链，政府出台了大量房地产“救市”政策，特别是银行信贷和四万亿投资拉动，使房价出现了快速上涨，2009年房价上涨了25%。2010年政府开始致力于保障性住房建设，中国城市化率将近50%，接近于美国1940年的56.5%.房地产又出现了一轮新的发展高潮。
　　2012年后随着各地限购限贷政策实施，房地产市场的投资投机成分逐渐去除，导致房地产的实际刚需和大量供给之间矛盾最终引爆，房地产泡沫破裂，房地产库存大量积压浮出水面。开发商纷纷降价走量，以快速回笼资金。2012 年中国城市人均居住面积32.9 平方米，较2011 年仅提高0.26 平方米，而过去10 年城市人均居住面积平均每年提高约0.92 平方米。
    造成这种结局原因是多方面的，一方面跟国内近几十年压抑的住房需求有直接关系，这是房地产业快速发展的主因，另一方面也跟各种产业资本、金融资本为追求高利润而纷纷介入有关，整体软装宝亿莱家居饰品，流动性泛滥也造成大量资金涌向房地产，但正如所有的行业一样，发展都会经过一个高速发展期到饱和期的过程，房地产也不例外，中国城市化进程已达到50%以上，再往下发展将进入缓慢增速期，不会再向前十年那样疯狂发展了，中国八十年代实施的计划生育政策开始实质性的影响房地产的发展，而80后、90后又大部分是独生子女，上一代人已经为其准备了足够的婚房，已无需买房了，这就使得房地产面临这样一个现状，大量的库存和有限的需求特别是二三线城市，单靠国家的各种刺激政策已不能完全奏效，也就是说单纯的需求侧改革措施已经不能刺激期房地产的高速发展了，宝亿莱家居饰品，那么下一步怎么办？
    供给侧改革无疑是2016年的关键词，在今年两会上，政府工作报告多次提出紧抓供给侧改革，促进结构转型和去库存去产能，也就是说各行各业要转换传统理念，解放思想，不要再迷信过去的那种只要银行一放水，市场马上就起舞的状况，要在供给侧上下功夫。
    房地产业作为供给侧改革和去库存去产能的重要领域，如何做到，未来五到十年房地产行业将迎来新的发展机遇和产业升级，主要从以下几个方面：
   一、农民工进城安家落户，完全市民化，彻底改革农村户籍政策，农村土地政策、宅基地政策，社会保障政策以及子女教育政策等一系列制约农民进城的条条框框，中国2.7亿农民工将成为房地产发展的有力支撑，未来5年农民工新增购房总共有可能达23.1亿平米。根据国家统计局对农民工的调查得到数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，1.7亿外出农民工居住情况十分悲催：在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平米。
　　　农民工购房具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市的“救市主”，农民工购房化解房地产库存；其次，农民工购房带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革；最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也圆了全面小康的中国梦。
　　　二、养老地产将蓬勃兴起。中国60岁以上老人已经突破2亿，据统计我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。中国的养老模式也不可能通过建大量的养老院来解决这部分需求，而居家养老仍是社会主流和传统道德，但如何解决居家养老又不给子女增添负担则成为社会需要重新思考的问题，因此社区型养老中心、托老所等，是解决这一问题的根本途径，即通过集中式的社区型养老公寓或中心，再辅以完善的配套如医疗体检、运动健身等贴心服务，让老人和家人既能享受天伦又能让子女后顾无忧。
　　　三、乡城建设运动也将应运而生。伴随着城镇化的不断深入，大规模的造城运动逐渐远去了，随之而来大量的乡镇建设开始了，以乡为单位的城镇化将成为下一个房地产发展的风口，股份制合作化农村今后将成为农村的主要形式，大量的农民将就地转变成农业产业工人，新型乡城综合体将成为今后农村的主要形式。这里有学校、医院、托老所、商业、小型加工厂、农村生产生活资料市场、各种批发市场等，实现和城市的完美对接。
　　　四、古村古镇建设。伴随着中国人均GDP突破1万美元后，休闲旅游将成为主要旅游方式，古村古镇将迎来发展黄金期。
　　　古村古镇的旅游发展作为推进城镇化建设和美丽乡村建设的重要抓手，对于带动区域经济社会发展、增加农民收入，统筹城乡一体化发展具有重要意义。目前我国古镇旅游产品种类多样，归纳起来共有以下5种类型：节事体验游、美食养生游、文化展示游、探幽访古游、民俗风情游等。旅游业，将是未来中国城镇化建设中，最重要的发展动力之一。今后古镇旅游的发展将融合文化创意产品、农产品、收藏品等购物消费，文化体验、娱乐活动、运动康体、养生理疗、养老服务、会展培训、祈福修学等服务消费，内涵和外延将更为丰富，古镇旅游将呈现产业集群化发展态势。
　　　五、城市次中心的文化旅游商业综合体和文化旅游街区将引领未来房地产发展新一轮革命。
　　　以文化演出+主题商业+科普体验+建筑文化元素开创房地产发展新模式、一个成功的旅游综合体，有可能发展成为“城市特色功能区、旅游休闲新地标、城市文化新名片”，这是一个综合目标的构架，已经超越了一般旅游区的层面，而对城市、文化有着巨大影响。
　　　随着经济和社会文明的不断发展发展，随着信息技术、资源的快速共享，城市居民众多复合性需求出现，城市中心及次中心的建立已经不是自然形成了，在知识经济、现代服务经济、休闲经济和都市型工业经济兼有的多元经济发展基础之上，城市空间的不断优化和提升成为不可逆转的趋势。城市发展逐步形成主题空间城市构建，以不同的主题为发展元素，通过对相同主题的集合，规划，创新，发展形成了一种区域性的主题文化空间，不仅满足了区域内群众生活的需求，还以主题空间的形式存在，形成了很强的外来驱动力和文化带入感。
城市核心CBD，这些地区有非常丰富的商业资源，同时有非常密集的商业活动价值释放，核心区地段已经饱和；很长时间的释放有价值成长期，这个时候收益不是特别高。相反城市次中心，发展处于高速期，投资次中心的投资成本不太高，随着区域不断成熟发展，这个区域的价值能得到逐步兑现，反而能得到更好的收益。
　　　六、互联网时代下的房地产更加注重房屋科技含量，人工智能房地产时代即将来临，房屋的配套不仅是水、电、气、暖，而应是机器人时代下的所有服务设施，包括做饭、洗衣、扫地等等。今后的住宅当你回到家后只剩下休闲和休息两件事，其他的事情全部机器人搞定。
　　　将智能家居融入到精装住宅设计中。例如通过小米手机家庭智能系统APP，结合小路由器、小米电视、小蚁智能摄像头等智能装置，实现灯光、家庭监控、家电等控制，最大化为居住者实现智能生活。“互联网+”智能家居理念的APP智能浴室解决方案，其智能淋浴系统整合了SPA、灯光理疗、影音娱乐等各项功能。消费者可通过面板触摸操控卫浴空间内浴缸、智能淋浴系统等。360智能摄像机，用户可以将其放置家中，实时看到屋内的老人和小孩，并与他们聊天互动，放在门口则可监控进入屋中的陌生人，并提示用户。360大户型安全路由器可以进行超大网络覆盖范围，同时它也可以保护家庭局域网免受侵害。未来十年，智能家居将成为房地产的标配，如同精装是当下房地产标配一样，未来没有配置智能家居系统的房子，就是毛坯房。
　　　“智慧住区”主要涵盖三个方面：智慧家居、智慧社区和智慧工程。其中，智慧家居包括感应、物联、魔镜、健康、安全、娱乐、照明、控制八大系统，智慧社区则包括互联通行，移动支付、智慧物业三大内容。而“1+X”智慧金融平台，提供的是方兴社区金融+云服务全产品矩阵；“2+X”战略，X则代表了更多的互联网智慧生活可能性，包括汽车、游戏等。
　　　七、房地产的定制时代满足个性化需求，不仅商业可以订单，住宅今后也可以定制，满足不同人群的需求包括户型内部空间设计，自由组合等等。
　　　住房定制在欧美等国家已经非常成熟，它是面向高端人群的一种高端 住宅产品类型，有一套完整的服务链条，经过几十年的发展已形成一个成熟的住宅市场，并已拥有相当数量的专做定制住宅的建造商。尤其在欧洲、美洲、日本等地，小型住宅基本都是定制的。
　　　通过住房定制的方式，让购房者参与到一种能够介入房地产设计、 建造、定价乃至销售的整个开发流程的新型房屋消费模式，购房者可以亲手建造出一套真正符合自己心意的住房。更加诱人的是它不但可以满足自己的个性化需求，还可以以低于市场的价格购买住房。
　　　八、居住工作一体化住宅将成为现实。利用高科技虚拟办公环境，再利用高科技虚拟各种工作场景，开会、商务、谈判、对话都不是问题，工作单位在外地而工作地点在自己家里已不是遥不可及的梦想，无需飞来飞云，无需鞍马劳顿。只需轻轻一点，一切尽在掌控中。
　　　办公虚拟化的价值包括：只需极少的管理费用，就能很好的利用当前的存储、网络和电脑资源，宝亿莱家居饰品，获得极高的投资回报；大幅简化IT环境和终端设备，帮助数量有限的IT管理人员，减少管理和维护的时间与精力；同时最大限度的减少停机，确保业务的连续性和数据的安全性，并且增强了系统安全性和可靠性；保证在安全的环境中部署应用程序，保护自身运营；采用低功耗的瘦客户端能解决功耗问题，同时降低成本，真正做到“绿色低碳”的办公。
　　　九、创业综合体：可以和互联网技术、创业投资、医疗健康等生活服务结合起来，成为新一代生活工作空间。通过互联网+房地产+创业投资，为“全民创业，万众创新”提供支持。新时代的创业综合体，即“创新乐土”，必将成为新一代的生活和工作中心。
　　　创业综合体可拥有四大功能模块，即"专业孵化+创业导师+天使投资+开放平台",为创业者提供三大功能空间：物理空间（办公及硬件设施）+成长空间（全流程创业服务）+交流空间（思想碰撞、情感交流）。为（移动）互联网、信息产业、TMT、新材料、创意设计、现代服务等行业提供全方位的一站式孵化服务。
　　　十、休闲地产包括度假型酒店公寓等。根据世界度假经济规律，据统计显示，人均GDP达到3000美元以上，将全面进入度假时代。我国绝大部分城市已超过这个标准，部分城市、省份如北京、天津、上海已超过10000美元。中国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，融合了观光、游乐、休闲、运动等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的必由目的地。
　　　休闲地产是复合地产，实际上是和其他的产业融合到一起进行开发是的性质，也有单一的也有多元化的，实际上是创造了一种休闲的生活方式，生活方便的转变，需要休闲地产，休闲地产到底需要哪些元素呢？一共是14项，娱乐、养生、运动、教育、旅游、公益、养趣、文化、制度、节庆、技术、环境、创意、体验，这些元素是地产的驱动力，缺少这些元素就不能推动产业升级。
　　　十一、高端住宅、高端写字楼，豪宅新形态引领革新时代。
    作为传统豪宅的终极形式，别墅自有其山水之美。然而别墅的“别”，也正意味着它并非人们常住的居所。大平层作为一种新形态的豪宅形式，越来越多地受到财富人群的关注，这不啻是高端人居革新时代到来的标志。为了让生活与事业两方面便利与品质兼得，近年来，相当多的财富人士将目光瞄准了新一代的豪宅形态——大平层。随着室内功能间越来越细化，客户也趋向国际化，以国内高级或顶级人士为主，外籍人士为辅。
　　　福布斯连续3年评选出的“世界十大最奢侈豪宅”中，别墅隐退，大平层产品崭露头角，大平层占据七席。大平层不仅仅在空间上优化了别墅的上下结构，更在生活属性上完全超越了别墅。因此，超越别墅的高端享受和繁盛配套吸引了众多的高端置业者。
　　　综上，房地产的供给侧改革将成为房地产可持续发展的主旋律，把握发展机会，创新发展思路才能最终赢得市场。