余英：一线城市房价没有疯 广东保利目标600亿

网易房产报道在刚刚过去的2015年，保利地产广东区域销售额超过500亿元，连续五年增长率超过20%。与此同时，网易房产数据中心统计显示，2015年，保利再度夺得广州房企销售金额榜的冠军宝座，销售金额达169亿元，占据市场份额近20%。

保利的制胜秘诀在于何处？网易记者日前对保利地产副总经理兼东南片区董事长余英进行了专访。长达4小时的访问中，余英展示了保利取胜的五大招式，从宏观层面的市场预判，到微观层面的个体战略，保利再度取胜华南市场的野心，早已蓄势待发。

房企兼并重组大戏还在后头

2015年第四季度以来，决策层传递的“去库存”信号逐日增强，楼市主基调也越发明确。2016年两会前夕，各省市先后出台去库存实施政策。根据广东省政府发布的《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》，全省城市分为四种类型，三四线城市普遍被划为去库存重镇。

“要解决三四线城市去库存问题，不能头痛医头、脚痛医脚。”余英认为，从一二线城市着手，利用一二线的影响力和外溢作用，更有力于解决三四线城市去库存顽疾。

近五年起，保利的触角逐渐伸向珠三角三四线城市。面对三四线库存高企的压力，保利的自信源于何处？余英表示，保利其实从2014年已经开始去库存，实时监控旗下所有楼盘，更通过狠抓产品前期规划、设计与定位，避免生产滞销产品。在前期功夫的铺陈下，2015年底，广东保利的去库存工作基本画上了句号。

话至此处，余英坦言，“兼并重组”将代替去库存，成为保利2016年的全年主题。

3月14日，宝亿莱家居饰品，中海发布公告，全面收购中信旗下住宅物业组合，交易对价预计为310亿元。这场巨无霸合并引起业内巨大反响，业界普遍认为，中海与中信仅仅是场预热，兼并重组大潮还将加速赶来。

据余英透露，保利也正在进行相关动作，但目前不便多言。“我预测今年全年的主题就是兼并重组，我相信大戏还在后头，各大房企都在谈这个事情。”

声音：“我们能够把红海变成蓝海”

记者：三四线面临较大区库存压力，保利怎样在库存中突围？

余英：别人认为已经是红海了，我们还会进去，把它变成一个蓝海。三四线城市库存这么高，说明有很多产品并不能满足当地业主的需求，而保利能够以稀缺独特的产品吸引三四线城市业主，我们自信能够创造市场。除此之外，保利具有强大的品牌号召力、吸引眼球的能力、配套能力、参与城市建设的能力，这也是保利地产在三四线城市竞争中的一大优势。

房价：一手没有“疯”，二手很任性

国家统计局日前发布的2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2月全国房价同比涨幅继续扩大，深圳以超5成的涨幅领跑全国，上海房价涨幅同比达到25.1%，北京、广州房价涨幅同比亦超过10%。

刚需客的焦躁与迷茫正在高房价中蔓延，二手业主坐地起价的新闻屡见不鲜，一夜之间涨价70万的故事广为流传。一线城市的楼市到底怎么了？

“一手房没有疯涨，二手房很任性。”作为前线开发商，余英态度明确——一线城市的二手房或许有些不理性，但二手猛涨更多偏重个人行为，不能代表整个市场。

“有的业主一天涨价70万，但过了几天发现卖不出去，可能又降几十万。”余英表示，与二手房相比，一手房的销售周期长达一两年，定价更加稳妥，不会频繁返价。

余英认为，在城市地位的加持下，一线城市的房价目前只是回到了应有的曲线上，真正的涨价危机或许还未到来。

“不能把今年的价钱和去年比，而要和过去五年比。本来是一个要跑赢通胀的房价，前期一直在压抑。”如今，一线城市涨价背后更有不断蹿升的销售量。在余英看来，一线城市土地资源本就紧缺，这意味着后续土地供应和产品供应一旦衔接不上，开发商的库存又相对较低，若再遇上限价、打压政策，长期被压抑的房价有可能出现大幅度上涨。

相比北京、上海和深圳，广州的房价显得较为理性，尽管如此，开年以来的广州楼市也已初露涨价端倪。余英认为，以北京、上海涨价时间为参考，广州涨价潮不会超过两年。

声音：房价涨多少，不是开发商说了算

记者：怎么看待一线城市最近的涨价潮？

余英：房价涨多少，不是开发商说了算，这么多楼盘，如果老百姓不认可，那是有价无市。开发商没那么齐心，某个开发商房子多，要去库存，别人涨价他反而要降价，因为银行的利息吓人，每天一开门就是成本，没有谁傻乎乎的不算账，也没有人是把价格抬高，为了价格而牺牲销量。开发商开盘和续销，都要保证一个楼盘有一个七成销量。

【政策】

广州不可能解除限购

“不可能（解除），如果广州放开限购，房价也猛涨了，民众会觉得限购是导致涨价的原因，那政府要承担决策失误的风险。”

但讨论限购的意义或许正在削弱。“不管放不放，一线城市肯定要涨，只是迟早的问题，北京、上海、深圳也没放松限购，还是涨价了。”

面对铜墙铁壁般的广州楼市，余英建议，广州限购不必一刀切，花都、南沙作为空港经济区和国家级自贸区，对广州城市发展意义重大，应当激发区域活力，可以适当考虑放宽区域限购。此外，放宽外国人与港澳台同胞在广州买房的限制、放宽外地户籍社保缴纳年限、适当放松限贷等措施，也不失为激发楼市活力的良方。

【布局】

广东计划年销售额600亿元

布局方面，保利始终采取“3+2+X”方式，即京津唐、长三角、珠三角三大都市区，中部武汉、西部成渝区域以及各个三线城市。其中，保利在三大都市区的年销售额均要达到500亿元以上。

余英介绍，未来保利将继续坚持全国“3+2+X”的布局战略。除此之外，保利正在进行一项特殊工作——城市排名。排名根据不同主题进行，包括人口净收入、GDP数据、人均可支配收入、空气质量等等。“我们把所有排名一叠加，就会选出前十名到十四名的城市，作为保利地产未来主要的投资方向。”余英说。