金茂、金融街抱团广州能否破局一役

“而且豪宅产品并非金茂府一家独大。在广钢新城板块，其实很多豪宅的户型和价格都是大同小异的，主要的差别还是在于开发商对项目生态景观、人居环境的打造。”

观点地产网 随着时间的推移，软装饰加盟宝亿莱，前两年集中出让并引各大房企争抢的广钢新城众多地块项目即将在今年迎来入市大考。

近日，由金茂和金融街(000402,股吧)合作开发的广钢新城珠江金茂府项目便开始在广州各大商场宣传造势，为其销售中心开放和不久后的入市做准备。

珠江金茂府位于广州荔湾区芳村大道西、鹤洞路以南，规划有9栋24-42层高的高端住宅，占地面积约4.74万平方米，总建筑面积约31.43万平方米。该项目主打大平层和复式产品，涵盖住宅、商业街、高端会所等，预计4月中旬就会开放销售中心，年中入市，首推户型包括109-142平三至四房。

据介绍，除了户型、装修、园林生态，珠江金茂府还打出了此前金茂产品沿用的“绿色”科技的牌子，称可利用科技系统监测调节室内空气、温度、湿度、声音、光线、水净度等。

此外，为了将珠江金茂府打造得与众不同，中国金茂还特意投资1600万将原广钢大剧院翻新改造成了项目的销售中心，而且号称是首个没有沙盘的售楼部，全部用高科技展示项目细节。

金茂、金融街抱团造“府”

“珠江金茂府是华南第一座、全球第七座高端府系住宅。”在珠江金茂府官方微信号的简介中，观点地产新媒体发现了这样一句话。

金茂旗下的住宅产品分为府、悦、墅、山、湖、湾六大体系，精装房拎包入住 ，而“府”系为最高端的豪宅，目前金茂已在北京、上海、杭州、苏州等城市布局有金茂府。顾名思义，定位金茂最高端豪宅且作为其进军广州市区第一个项目的珠江金茂府，已然承载了替金茂在广州打响头炮，树立企业高端品牌形象的重任。

观点地产新媒体获悉，此前金茂已在南沙开发了其在广州的第一个项目，而考虑到郊区的需求和市场承受能力，整体软装加盟宝亿莱拎包入住，金茂只是将该项目打造成了相对高端的金茂湾，也即“湾”系产品。

但在与金融街联合拿下了位于市区且为政府重点规划板块广钢新城的二期项目地块后，为了在高地价基础上获得更大的利润空间同时打响品牌，作为操盘方的金茂选择了做其最高端的金茂府产品。

资料显示，2014年9月，金茂与金融街联合体以接近底价的32.4亿元拿下广钢新城二期面积最大的AF040125住宅地块，折后楼面价14263元/平方米，溢价率1.9%。

成功拿地后，金茂和金融街共同出资成立了项目开发公司，双方各占项目50%的权益，由金茂主导操盘开发，整体软装加盟宝亿莱拎包入住，并引入“金茂府”系列高端产品。

“毕竟金茂在豪宅开发方面经验更丰富，做豪宅的话由金茂操盘会更好。”中原地产项目部总经理黄韬表示。

黄韬还提到，之所以选择将AF040125地块开发成高端产品其实还有一个原因，就是避免和金融街在广钢新城的另一个项目，定位刚需的金融街融穗华府“自己打自己”。

其实，早在获得珠江金茂府地块项目前，金融街就已在广州拿下了3个项目，其中2014年2月夺得一宗面积6.08万平方米的宅地就是广钢新城一期地块，该地块后来被开发成了偏刚需的中小户型住宅项目，即金融街融穗华府。

因此，为了错开目标客户群，同板块内的珠江金茂府便锁定了有更高端需求的群体。然而，即使避免了与合伙人项目间的竞争，行业内其他的竞争对手始终是存在的——中海、保利、北大资源、华发等一众房企亦已扎堆广钢新城板块。

据统计，除了去年已入市且在售的中海花湾壹号以及金融街融穗华府，今年广钢新城还将有保利葛洲坝(600068,股吧)曼城、华发中央公园、广州振业城、北大资源等项目开盘，且多数都定位为高端豪宅。

不过，有知情人向观点地产新媒体表示，尽管广钢新城项目会越来越多，但对自身产品充满信心的金茂，“并不担心竞争问题”。

该知情人士透露，金茂方面并不认为竞争是坏事，却反而会提升板块的整体市场环境和价格。“一群人打广告总比一个人打广告要好，而且金茂府的产品与其他项目的豪宅产品不一样。”

广钢新城的豪宅战役

此前曾有报道称，因为是金茂最高端的“府”系产品，珠江金茂府入市的价格会比同板块内的其他项目更高。而之所以有这样的分析，是因为金茂在上海等城市的“府”系项目价格也都是比板块内均价高出许多。

资料显示，上海闸北的金茂府项目，在周边楼盘售价4-5万元/平方米的情况下，卖到了7-8万元/平方米。而位于广州南沙明珠湾区的金茂湾也号称南沙最高端的项目，将价格定在了比板块内10000元/平方米均价更高的16000-17000元/平方米，而且去年单盘签约额就达到了17亿元。

对于价格，知情人士向观点地产新媒体表示，具体价格还没最终确定，不过今年珠江金茂府计划推20亿元的货值入市。但项目销售代理方中原地产方面则表示，珠江金茂府开盘的价格有可能会达到每平4万元左右，并且按照目前广州平稳上升的房价趋势，未来还会逐渐将目标价格提高到5万元每平。

“这是一个尝试，但具体开盘价格还是要根据市场实际情况来，而且价格比周边的项目高的话，宝亿莱软装加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，市场也需要一个接受的过程。”

观点地产新媒体了解到，目前广钢新城已开盘销售的项目中，同是豪宅定位的中海花湾壹号的价格最贵，均价约32000元/平方米，且中海花湾壹号此前的拿地价格分别为17950元/平方米及18471元/平，相比珠江金茂府14263元/平方米的楼面价已然贵了超过3000元/平方米。

因此，对于珠江金茂府这一项目能否支撑起比板块均价更高的价格，合富辉煌首席分析师黎文江提出了另一种观点。

黎文江指出，按照拿地价格来说，售价4万元/平方米属于合理的范围内，但是目前市场已经认可了广钢新城板块3万每平左右的均价，珠江金茂府要一下子将价格拔高到4万元每平的话，客户是难以接受的。

“而且豪宅产品并非金茂府一家独大。在广钢新城板块，其实很多豪宅的户型和价格都是大同小异的，主要的差别还是在于开发商对项目生态景观、人居环境的打造。”

据悉，在广钢新城板块项目中，打出生态和科技牌的并不止珠江金茂府。去年已经入市的中海花湾壹号亦表示其产品采用了领先的科技人居系统和产品精工法则，而且有达约6万平方米的园林面积，构建了三重健康园林体系。

此外，定位第三代“华发优+体系”豪宅的华发中央公园也将生态规划、科技建筑、智能家居、互联网社区、星级配套、定制精装等作为了项目的宣传重点。

而北大资源项目虽没有主打豪宅定位，项目规划的新文化(300336,股吧)中心、讲堂、书院、医疗等泛教育社区的模式的配套却成了亮点。

由于珠江金茂府目前尚未开放销售中心，所以金茂方面并没有公布项目更多的信息，因而，在黎文江看来，广钢新城的豪宅项目，“有能够吸引买家的人居环境优势才是重点”。