二度延迟股权回购 越秀地产武汉精武地王背后资金平衡术

　　对于延迟的原因，越秀地产方面回应项目体量巨大，开发进度尚未达到回购预期，所以计划在项目开发更成熟后再行回购。

　　观点地产网 时隔一年多，原定要回购股权的武汉（楼盘）精武路地王项目再次延后。

　　1月3日，越秀地产公告宣布，将收购武汉越秀·国际金融汇即精武路项目公司股权的认购期权行使期从原定的2016年12月31日延长至2018年12月31日。

　　从2015年9月22日推迟到2016年底，再延到2018年底，相比同样通过与基金合营来运作但都如期回购了股权的佛山（楼盘）、杭州（楼盘）、广州（楼盘）几个项目，越秀地产武汉这一精武路地王项目两度延期回购股权。

　　对于延迟的原因，越秀地产方面的回应项目体量巨大，开发进度未达到回购预期，所以计划在项目开发更成熟后再行回购。

　　二度延迟股权回购

　　在最新宣布延期回购股权的公告中，越秀地产表示，截至原定的2016年12月30日，其拥有65.48%权益的附属公司广州城建南沙尚未行使认购期权，软装饰加盟宝亿莱，除非合作伙伴同意延长，否则认购期权的行使期将于2016年12月31日结束。

　　因而，在2016年12月30日联交所交易时段后，广州城建南沙及其合营伙伴广州越秀仁达四号实业投资合伙企业订立补充书面确认函，将认购期权的行使期延长至2018年12月31日，合作协议内的所有其他条款则维持不变。

　　观点地产新媒体了解到，2013年9月12日，广州城建南沙联合投资基金广州越秀仁达四号实业投资合伙企业以90.1亿元的武汉单价、总价地王价格拿下武汉精武路地块。

　　随后双方即订立协议，广州城建南沙与越秀仁达按照8%与92%的股权占比合资成立项目公司以及支付90.1亿元的总地价。据悉，越秀地产对该项目的地价出资不超过7.208亿元。

　　根据合作协议，越秀仁达向广州城建南沙授予认购期权，在2015年9月22日之前供越秀地产收购由其所持项目公司的全部92%股权。

　　至2015年6月，动工一年后该项目销售中心开放，一期住宅也于当年8月份正式发售，且首次开盘推出100-130平方米三房及155平方米四房的高端产品即获得了300组认购，8月累计销售额已有6.6亿元。

　　然而，在该项目位置优越，销售情况一直保持良好，未来前景也为业内所看好的情况下，越秀地产选择了延迟回购项目股权，只持有项目少量股权继续运营。

　　“由于地块只有一小部份获开发或预售，董事会认为地块的开发仍处于初步阶段，软装饰加盟宝亿莱，因此广州城建南沙截至2015年9月22日尚未行使认购期权。”越秀地产于2015年9月23日第一次宣布将武汉精武路项目认购期权的行使期延长至2016年12月31日时曾解释道。

　　现在，时隔一年多再度宣布决定将项目股权的认购期权行使期延长，越秀地产在公告中提到，“董事会认为延长认购期权的行使期，可给予公司在决定广州城建南沙是否须行使认购期权前更多时间评估政策及市场风险及优化项目的进度与节奏。”

　　观点地产新媒体就此查询越秀地产副总经理朱晨，其回应，武汉精武路项目体量非常大，开发期也较长，除了目前在建在售的住宅部分，未来还会有公寓、商业、酒店、写字楼等较大体量需要开发，因而，软装饰加盟宝亿莱，“从项目经营的角度来考虑，我们认为再过一两年才回购股权会更好。”

　　资料显示，武汉精武路项目占地面积约14.7万平方米，可建筑面积达95.7万平方米，其中计容面积约71.5万平方米，地下建筑面积约24.2万平方米。按照规划，该项目将打造为集住宅、商业、写字楼、公寓等于一体的城市综合体。

　　越秀地产在最新的公告中透露，从2015年首次开盘至2016年11月底，精武路项目累积已预售面积预计占整个项目总可售面积的约13%。

　　地王背后资金平衡

　　朱晨提到，在武汉精武路项目中，越秀地产选择的是以往已多次采用的“地产+基金”模式。

　　越秀地产持有项目8%的股权但负责项目的操盘和整个的运营管理，销售额由其并表，利润则与越秀仁达按股权比例分配，但越秀仁达仍只作财务投资角色，“这也算是小股操盘模式。”

　　2013年-2014年越秀地产在广州、佛山、武汉、杭州等地拓展的5个项目也均是如此，持股比例仅为4.77%—20%。

　　但对比项目体量及拿地金额可发现，武汉精武路项目不仅体量巨大，开发进度较长，前期和后期需要的投资都是非常大的，这也正是该项目股权再次延迟回购的主要原因。

　　以2015年6月被赎回的广州萝岗地王项目为例，虽然购地总金额高达201.24亿元，体量也有数百万平方米，精装房拎包入住 ，但在与越秀仁达联合拿地后，越秀地产又引入保利作为第三投资者并持股50%，使得其股权比例由10%降至了5%，有选择权收购项目公司的股权也从90%摊薄至45%，最终回购股权的总代价也减少到了24.5亿元。

　　2015年8月越秀地产赎回的杭州星汇悦城及维多利中心两个项目公司股权两项目建筑面积分别为13万平方米、4.85万平方米，越秀地产股权占比各为10%、20%，最终赎回股权的代价也仅3.73亿、1.95亿元。

　　相比之下，体量近百万方的武汉精武路地王项目未来还有超过80%的面积需要开发，按90.1亿地价的92%算，越秀地产回购股权需要更多耗资。

　　在该项目首次开盘时已有武汉业内人士指出，首期推出的住宅相对整个项目规模占比很小，更大体量的300米超高层写字楼及商业产品才是未来的重点，预计整个项目开发周期大概需要6-7年。

　　观点地产新媒体获悉，2015年，越秀地产净利润12.4亿元，同比下降了21.2%。净借贷比率约为73.1%，较2014年底上升10.0个百分点。至2015年9月，越秀地产总债务由2014年底的828亿元升至1043亿元，净债务由327亿元升至507亿元。

　　目前，越秀地产2016年中期报告显示，软装饰加盟宝亿莱，其毛利率同比减少5.3个百分点，净借贷比率从73.1%降至55.7%，流动负债总额从2015年底的425.34亿元升至501.85亿元。

　　因此，为了调整财务表现，2016年5月份越秀地产已先后抛售其64.5亿独自拿下的广州总价地王项目越秀星汇云城49%及2%的股权予平安不动产，借此减少项目开发风险和资金压力。

　　越秀地产透露，经过出售项目51%的股权，该项目公司的财务业绩不再合并入其财务报表内，预期获利3.15亿元，集团的总资产将增加约5亿元，总负债将减少约1亿元，有利于加快现金回笼和改善集团的整体债务状况及资产结构。