地王与财报 越秀星汇云城再出让2%股权与资金平衡术

　　“大金主”平安不动产的入股显然还没有帮助越秀地产完全解决开发地王而带来的资金平衡问题。

　　5月29日，软装饰加盟宝亿莱，越秀地产股份有限公司发布公告称，其投资控股公司栢盈国际集团有限公司、广州（楼盘）联衡置业有限公司与买方广州云秀房地产有限公司订立协议。

　　据此，越秀地产将以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权予买方。买方就2%出售应向卖方及贷款转让方支付的总代价为1.58亿元。

　　此前4月13日，越秀地产已经将星汇云城项目49%出售予平安不动产。有分析人士指出，越秀地产选择出售项目股权，主要还是为了减少资金压力和降低开发风险。

　　越秀地产方面坦言，在项目中引进合作伙伴能有助分散公司的经营风险。同时，49%出售及2%出售后项目公司的财务业绩将不再合并入其财务报表内，建议出售亦有利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构。

　　售星汇云城2%股权

　　资料显示，越秀星汇云城位于广州白云区广州大道北同宝路，占地面积接近17万平方米，建筑面积接近67平方米，包括30栋高层平层公寓、一个大型购物区、一个专属会所及一所一流学校等。

　　该项目地块于2014年11月由越秀地产以总价64.5亿元、楼面地价1.4万元/平方米获得，宝亿莱软装加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，并创造了当年广州总价地王纪录。据介绍，该项目今年3月1日刚刚开放样板间，5月份才能拿到预售证，预计首次开盘将推出300多套房源。

　　要承担64亿的地价款以及项目开发资金，对于年销售额248亿的越秀地产来说，显然仍然是一件充满挑战的事。因此，今年3月10日，越秀地产便宣布拟以最低约23.27亿元的价格公开挂牌出售星汇云城49%股权。随后4月13日，该买主敲定为平安不动产。

　　于49%出售及2%出售完成后，项目公司将由越秀地产、平安不动产及云秀房地产分别拥有49%、49%及2%。项目的整体管理仍由越秀地产负责。

　　对比前后两次股权转让，无论是平安不动产还是云秀房地产，除获得相应的股权外，软装饰加盟宝亿莱，还需要承担相应比例的贷款。

　　于贷款基准日，项目公司欠付贷款转让方的全部金额为人民币31.72亿元。其中，平安不动产所占的49%贷款金额约为15.02亿元，云秀房地产则为6343.65万元。

　　越秀地产方面称，预期因2%出售及49%出售而录得除税后收益约人民币3.15亿元，以及预期录得除税后公允值收益约人民币3亿元，原因为本集团于项目公司持有的余下49%权益根据有关会计准则重新计量。

　　股权创新合作模式

　　对于越秀地产连番出售项目股权的原因，有接近越秀地产的知情人士对观点地产新媒体透露，主要还是为了减少资金压力和降低开发风险，也是为了优化财务表现。

　　“如果越秀地产自己拿地和开发，通常需要集团拨付资金，这样就会增加负债，但通过合作，不仅需要的资金变少，软装饰加盟宝亿莱，也可以并表，增加收入，却不会使负债率升高。”

　　因此，对于出售星汇云城股权，越秀地产公告坦言，在项目中引进合作伙伴能有助分散公司的经营风险。同时，49%出售及2%出售后项目公司的财务业绩将不再合并入其财务报表内，建议出售亦有利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构，且49%出售及2%出售的收益将可于集团账目中确认为利润。

　　越秀地产透露，经过2%出售及49%出售，预期集团的总资产将增加约人民币5亿元，且预期集团的总负债将减少约人民币1亿元。

　　事实上，寻求股权合作对于越秀地产来说不是什么新鲜事。去年7月27日，越秀地产宣布，通过附属公司分别和绿地控股(600606,股吧)集团有限公司、中国平安(601318,股吧)保险(集团)股份有限公司的附属公司合作，成立两家合营公司，共同开发位于广州市海珠区广纸片区的两幅地块。其中，与绿地组成的合营公司双方各持50%权益，另一家合营公司则由越秀地产持股51%，平安保险持股49%。

　　此外，2015年12月16日，越秀地产还联合广电地产以总价22.7亿拿下苏州（楼盘）昆山一宗宅地，溢价率91%。

　　目前，包括与绿地、平安、云秀房地产、广电地产这种合作方式，被越秀地产誉为公司近年来创新合作模式、整合发展资源的又一突破，精装房拎包入住 ，未来将继续深化与伙伴的合作模式。

　　事实上在这种“创新合作模式”之前，越秀地产也曾一直与越秀国资基金以“完美组合”的姿态出现在土地市场上，后者一直为越秀地产扩大土储提供资金支持。

　　以当年武汉（楼盘）精武路地王为例，2013年拿地第二天，越秀地产便与广州越秀仁达四号订立协议，双方将按照8%与92%的股权占比合资成立项目公司以开发精武路项目，并以相同股权比例支付地价。

　　同时，广州越秀仁达四号向越秀地产授予认购期权，以供越秀地产收购由其所持项目公司的全部92%股权，认购期限截至2015年9月22日。

　　换言之，越秀地产彼时仅以不超过8%的地价撬动了武汉精武路地王，并利用92%股权引入了时长两年的过桥资金。

　　不过，这个组合于2014年“解散”。彼时，越秀产业投资基金在资产评估报告中指出，基金投放将审慎进入房地产行业，未来不再考虑将基金投向主动要求投资的房地产企业。

　　自此之后，越秀地产的合作模式开始有了新的路径。现在，无论是广州总价地王、还是广纸地块，或者是苏州地块，越秀地产更多采用与合作伙伴股权合作模式。

（责任编辑： HN666）