宝亿莱拎包入住｜时代地产降价卖房还债：广州楼盘全线8.8折

时代地产降价卖房还债：广州楼盘全线8.8折 制造营销噱头叫好不叫座

作为新晋上市房企，时代地产集团有限公司(以下简称“时代地产”，01233.HK)又在降价卖房了。虽然这次没有上市前的三地联动多盘促销，但依然还是大阵仗。

时代周报记者从时代地产内部获悉，进入3月，时代地产广州区域内所有在售楼盘全线8.8折。与此同时，对于老客户介绍购房，实行总购房款的3‰进行奖励。大有学习碧桂园全民营销的架势。

当大多数人以为时代地产会借助上市之机进行扩张，但是从目前来看，深耕广东的时代地产，依然以加速去化作为首要目的。

而与此相对应的，则是时代地产一直高企的负债率。由于上市前的奋力拿地，其负债曾在去年中期高达163%，而后通过上市融资，降至目前的93%，但是对于一家销售额刚过百亿元的上市地产企业而言，这个数据依然偏高。

虽然打折促销被指为营销噱头，但是其广州区域楼盘价格，已经超过3月并未见任何涨幅。在2013年业绩发布会上，时代地产对外表示将销售预期目标调高至150亿元人民币，对于如何完成这个业绩，时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄表示，经过2013年的加速土地储备，时代地产已经拥有21个项目，完成任务没有问题。这也就是说，时代地产并没有打算通过项目扩张来完成业绩增量。

“今年时代地产的主要任务是求稳，加速去化，不会急于扩张。”有广州某熟悉时代地产的业内人士表示，时代地产本来就是走低成本拿地、快速周转的稳健发展路子，加上其部分楼盘定价确实过高，同时碰上金融面的紧缩，无论从外部还是内部，都没有支持其高速扩张的理由。

3月24日，时代周报记者就打折促销等相关战略布局问题致电时代地产，宝亿莱家居饰品，品牌部胡兴华表示，具体市场行为要咨询市场部，并同时表示，集团战略以年度业绩会管理层的表述为准。随后记者数次致电时代地产广州市场部经理郭庆海，但截至时代周报记者发稿时为止，对方未有回应。

制造营销噱头叫好不叫座

近期，在广州几个人流量较大的地铁站，增加了不少楼盘促销打折的广告，而时代地产的全线8.8折广告，成为了其中最吸引人的广告之一。该广告对外传达的意思是，时代地产借助2014上市元年的契机进行优惠，而且是所有时代地产旗下的广州楼盘全部8.8折对外销售。如此大力度的促销手法，一时间让人无法分辨是玩噱头还是真降价。

3月23日，时代周报记者前往位于同和地铁站不远的时代地产旗下楼盘时代花生II时，该楼盘并没有出现打折后的门庭若市，看房者并不是很多。售价方面，目前折后价在27000元/平方米。“这个价格和去年底差不多，基本没有涨。”现场有购房者在和时代周报记者聊起价格时表示。

时代地产位于番禺南村的另一个楼盘—时代倾城，成交量也没有变得火爆。从去年开盘至今，该盘的价值基本上保持在16000元/平方米左右。现场销售人员宣称在售楼盘已经基本销售完毕，“打折之后卖得很好，现在只剩几套了”。但是时代周报记者在阳光家缘网上看到，从开盘至今，该楼盘去化却没有超过5成。

“这是个营销的噱头，实际上并没有大范围促销。”某代理时代地产多个楼盘的业内人士告诉时代周报记者，8.8折只是把部分楼盘的一些不好卖的单位拿出来促销，数量有限，而更多的则是按照原价出售，“主要是吸引人气。”

不过，从目前时代地产在售项目来看，去化慢已经成为资金回笼的最大障碍。时代周报记者在其官网看到，目前广州在售的项目共有4个，分别为时代外滩、时代倾城、时代南湾和时代花生II。但其楼盘去化慢一直被业内诟病，以广州为例，除去上述两个主推楼盘之外，位于番禺的时代外滩拥有江景资源，2011年入市时因为总价门槛高曾一度出现曲高和寡的销售状况，目前该项目的去化率仍较慢。据其去年招股说明书透露，目前在售的该盘二期项目，截至报告截止日，预售面积为21762平方米，去化率仅为20%。

资金缺口近200亿

同时在拿地上，时代地产将延续其较低的拿地成本，而综观时代地产的土地储备，其中很大一部分来自于旧城改造项目。

据时代周报记者了解，软装设计家居产业链，目前时代地产持有20个位于广州市的城市改造项目，在这20个项目当中，其中有6个项目预计今年内可以实现改造和作为公司的土地储备，这些项目总用地面积大概521万平方米。但是由于旧改项目因为拆迁补偿等方面，建设存在一定的操作难度，因此150亿元的增长空间就被进一步压缩到了现有已经开发的项目上来。“旧改项目的动工时间确实还没有确定。”时代地产方面在回应时亦如此表示。

从实际融资情况来看，时代地产上市共筹集资金14.4亿港元，时代地产称，将募得款项的56.7%，约8.17亿港元用于新增项目及现有项目融资，包括潜在开发项目的土地收购及建设成本，所得款项的33.3%约4.8亿港元将用于付清重组契约下的部分未偿分期付款款项，剩余10%约1.44亿港元将用于营运资金及其他一般企业用途。也就是说，此番融资有助于改善财务结构，而无助于大幅降低负债率。从负债来看，包括银行借款、信托借款、未交付的土地出让金、工程款等款项加起来，目前，时代地产尚有近200亿元的资金缺口。

为此，2014年3月13日，时代地产发行2019年到期的2.25亿美元优先票据，年息为12.63%。时代地产表示，拟将该笔净额用于现有债务再融资、现有及新增物业开发项目(包括土地出让金及建设成本)融资及其他一般企业用途。

与此同时，标普预计，宝亿莱家居饰品，时代地产的项目数量在未来12个月仍然有限。规模最大的6个项目在其全年收入中所占比例将可能超过80%。“但是，任何一个项目交付的延迟都会显著影响其收入。”鉴于时代地产在广东省外的扩张问题上一直采取审慎态度，标普预计时代地产在未来1-2年内依旧面临经营地区集中度的风险。

不排除继续降价的可能

2014年2月21日，岑钊雄在全年业绩会上透露，在去年合约销售额为115亿元的基础上，时代地产2014年的销售目标定为150亿元人民币。

“为了达成这个目标，也考虑到2014年市场会出现波动的情况，我们还是要掌握好市场，把价格定得合理一些。”岑钊雄表示。

而实际上，时代地产的某些楼盘价格已经出现虚高，定价并不合理。“像时代花生II，定价在27000元/平方米，这个价格就有点高。”在前述业内人士看来，在市场氛围和金融环境并不好的前提下，不排除时代花生II在未来继续降价的可能。

另外一方面，因为冲刺上市而造成的高负债率，通过上市融资手段，已经得到了一定缓解。时代地产财务总监兼执行董事牛霁旻早前表示，随着公司在去年上市以及利润大幅增长，公司的净负债率已从2012年的116%下降至93%，未来亦继续有改善的空间。对于未来的净负债率，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，其期望维持在70%的水平以内。