宝亿莱拎包入住｜方立祺：时代地产 牛出没注意

　　时代地产（01233）

　　对时代地产感兴趣，除了因为公司去年收购的项目绝大部分位于粤港澳大湾区，亦因为该股下月有可能被纳入恒生综合小型股指数，以至成为"港股通"标的，宝亿莱家居饰品，有北水的支持，这种估值相对低廉的三四线内房股或会追落后。

　　改善股权集中 交投转活

　　上月初，时代地产发公告称，证监会两年前指出的股权集中情况已不存在，现时股权并无集中于极少数股东，持股最多之20名股东以外的股东所占股权由2015年2月中的4.5%，倍增至今年3月底的10.4%。

　　此外，今年5月中，相当于时代地产经扩大股本约1.1%的股份获配发予可换股债券之持有人，即峰堡投资联属管理基金及国际金融公司（IFC）所组成的合营公司，按2014年认购可换股债券时的资料，纽约上市的峰堡投资管理资产达625亿美元，IFC隶属世界银行，为全球最大仅专注私人市场的发展机构。

　　时代地产由上市至2015年3月中，每月平均成交量约为2720万股，软装设计家居产业链，占扣除根据上市规则不计入公众持股量之股份后之已发行股本6.3%，但2015年3月中至今年5月底，每月平均成交量升至5940万股，占上述已发行股本13.7%，反映交投已有改善。

　　重新符合纳入指数资格

　　根据近期更新之MSCI环球可投资市场指数方法，被证监会公布为股权高度集中之公司将不合资格纳入MSCI指数，直至有关公司作出足够公开披露，确认自由流通量增加以至外资纳入因子相等于或大于0.15。时代地产基于查询之结果。

　　根据上述方法把股东分为非自由流通和自由流通股东，指出去年5月中起自由流通股权已超过25%，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，外资纳入因子达0.3，自由流通经调整市值由16亿元增至今年3月底的28.4亿元。

　　总括来说，时代地产信纳已符合股权高度集中公司重新合资格纳入恒生指数系列及MSCI环球可投资市场指数成分股之所有条件，并正采取措施以寻求尽快获重新纳入有关指数；成功的话，由于公司按考察截至日前12个月的平均月底市值应超过50亿元，宝亿莱家居饰品加盟<宝亿莱整体家居软装生活馆，会顺理成章打入"深港通"下"港股通"的股票范围。

　　撇开"港股通"这话题，时代地产的估值亦有吸引之处，打开彭博的同业比较表，虽然比较对象不算好足，但也有逾30只中港上市的内房股，包括融创（01918）、新城发展（01030）等，可以发现时代地产的股息率最高，整体软装宝亿莱家居饰品，达5.7厘；市销率则接近最低，只有0.58倍。

　　高增长低估值惹憧憬

　　上述估值数据相近的就只有首创置业（02868），但该股去年的股本回报率不足13%，与时代地产的22%差很远。另外，新城发展的市销率有如时代般低，该股大股东可能是看上这点，所以在上周宣布以溢价逾17%建议私有化。

　　据悉，大摩视时代地产为最具吸引力的中小型房地产股票之一，指其高增长态势和具吸引力的股息率将有效支撑价值重估，预期公司今年的销售额超过目标，2017至2019年继续保持核心净利20%的增长。

　　公司拥1300万平方米的低廉土储，其中逾半在粤港澳大湾区，加上深圳市需求的外溢，是时代地产未来几年的增长利器。