家居饰品生活馆2015年中考：上半年楼市预测之总结与展望

时光匆匆，不等人。上半年转眼即逝。回想半年之前，除了一线城市市场有所复苏之外，全国楼市总体仍在冬天中挣扎。而短短半年过后，市场已由冬天转至春天，其中深圳已是盛夏天气。

按照老杨的惯例，每年元旦做年度回顾与预测，年中时也要对年初的预测进行总结与展望。按照年初时对《2015年全年房地产市场的预测》，一条一条的进行对照，总结并展望。

一、政策：

1、货币政策趋松，将会降息降准。

2、个人房贷政策继续放松，大城市首套房贷利率折扣中枢趋向9折。

3、房地产税立法难出台。二手房交易环节可能有减税举措。

4、稳定住房消费方面可能会有动作。

5、房地产开发贷仍偏紧，但资本市场融资趋于放松。

6、一线城市限购暂难取消，局部有放松可能。

7、棚改加速，开家居生活馆，资金支持力度加大。

总结与展望：

1、降息降准，预测准确，家居饰品加盟，不过也没什么难度。下半年还有两次左右降准，无降息或有一次。

2、大城市首套房贷利率折扣中枢趋向9折：这条预测得就牛叉了！因为年初时，有两种预期观点，一种是8折，宝亿莱家居生活馆，因为官方重申最低可至七7折；另一种观点受当时情况影响，认为是95至98折。而当前在一线城市中，搞到9折已不难。连续降息之后，银行难过，且房价转涨，下半年首套房贷折扣趋稳。

3、房地产税立法难出台：确实没这么快，下半年也没戏，这一预测没什么含金量，罢了。

二手房交易环节可能有减税举措：完全命中。二手房营业税由五减二。但年内不再有新减税了。

4、稳定住房消费方面可能会有动作：3.30政策，公积金新政，应验。

5、房地产开发贷仍偏紧，但资本市场融资趋于放松：开发贷确实仍偏紧，上半年蓝光、绿地等上市通过。

6、一线城市限购暂难取消，局部有放松可能：限购没取消。基本也没怎么松动。按当前深圳房价暴涨形势，下半年一线限购不会放松，更不可能取消。

7、棚改加速，资金支持力度加大：棚改再升级，已提出新三年计划。这东东，已经成为改善民生和拉动投资的“神器”！

二、成交量：

1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长5%左右。

2、交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比增长20%左右。

3、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长3%左右。

总结与展望：

1、国家统计局口径的全国商品房成交量同比增长5%左右。年初，很多投行和经济学家，预测2015年这个指标为负增长，老杨只能说他们不太懂房地产！今前5个月，这一指标已由年初的下跌近二成，收窄至下跌0.2%，全年实现5%正增长已经无忧。而且，还可上调3个百分点。

2、交易中心口径的一线城市商品住宅成交量同比增长20%左右。今年一线城市的楼市回暖速度，都超出我这个乐观派的预期了，上半年我院跟踪的30个城市成交量同比增长24%，开家居饰品店，一线城市更高。现将这个一指标调高，预计全年一线城市成交量可能增长40%左右。

3、全国房地产开发企业土地购置面积将同比增长3%左右。今年前5个月，土地购置面积同比下跌31%，地市仍然成交冷清，主因是地市滞后于房市，且地方政府很狡猾，下半场市场温度更高时才会大量推地。这一指标暂不调整。

三、价格：

1、价格重点在于70个城市房价指数：月度环比以上涨为主，同比以下跌为主；预计2015年3-5月环比由跌转涨，同比12月跌幅收窄至0%左右。

2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。

3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。

总结与展望：

1、70个城市房价指数预计2015年3-5月环比由跌转涨。这是所有楼市指标当中，最核心、最关键的一个指标。结果，按国统局说法，4月上拐，按70城算术平均值，则5月上拐！对于核心指标的预测，老杨必须在此傲娇一下！对于今年房价的预测，如果老杨不算最靠谱，我看国内找不到几个人有资格说最靠谱。房价上拐后，年内就一直保持上涨，没有任何悬念！即便股市跌破3000点，即便跌破1000点，也不能阻挡年内房价继续上涨的铁蹄！

2、全国商品房成交均价同比上涨3%左右。与商品房成交量预测相似，年初，很多投行和经济学家，预测2015年这个指标为负增长，当时老杨3%的预测，基本上属于最乐观的。结果呢，今年前5个月的涨幅已达3.3%！没办法，只能上调目标，全年6%左右吧。

3、全国房企购地均价同比上涨10%左右。结果，今年前5个月上涨7.6％，此指标维持。

四、投资建设：

1、全国房地产开发投资同比增长10%左右。

2、全国开发企业房屋新开工面积同比下跌3%左右。

总结与展望：

1、全国房地产开发投资同比增长10%左右。去年以来，此增幅一直下滑，至今未企稳，今年前5个月同比增长5.1%。预感这一指标，可能是本年度最失误的一个预测。估计下半年此指标一定会企稳，就看四季度反弹的高度了。估计应在7％左右。年底再看谜底吧。

2、全国开发企业房屋新开工面积同比下跌3%左右。今年前5个月，此指标下降16％，下半年应会收窄。此指标维持不变。

五、总体：

我曾预测2012年楼市是“三部曲”：探底、筑底、复苏；预测2013年市场总体特征是“一条线”：震荡上行，有惊无险；预测2014年为“退烧年”：高位振荡，渐趋降温。在这里，我预测2015年为“复苏年”：探明底部，复苏上行。其中，上半年以探底为主，下半年以复苏为主；一线城市先复苏，三四线仍需去库存。

总结与展望：

“探明底部，复苏上行”这是指代全国，其实一线城市成交量早在去年10月就已起飞。就1-5月的全国数据来看，商品房成交量、成交价、70城房价指数，都于上半年完成探底，下半年铁定复苏上行。购地、开工、开发投资，此三项指标还未能确定底部，但未来三个月左右，皆能探明底部，至四季度则基本上房地产全部指标皆转为上行。

从房地产短周期的四大驱动因素分析，关于下半年，经济低位企稳，政策面趋松节奏放缓（房地产政策趋稳，货币政策小幅放松，幅度小于上半年），资金面继续趋松，主要城市住宅库存继续减少。总之，下半年市场回暖。

去年8月，老杨率先呼吁新一轮购房季即将来临； 9.30之后进一步乐观，坚定提出：新一轮购房季正在来临；今年一季度更加急迫的建议大家买房，3.30之后甚至提出：一线城市抄底季已经溜走。与此同时，多次反击“卖房炒股”言论。

并于6月中旬开始频频提示股市风险，建议粉丝卖股买房（并非鼓励投资性购房，而是如有自住需求，尤其是改善需求，可趁此房价刚涨的次佳时机入市）。

6月下旬，开始警示深圳房价暴涨之后的风险，建议大家不要继续激进式的投资投机深圳房产了。5月开始，提出上海将成为本轮房价上涨的带头二哥，大哥是深圳。

从房地产短周期的运行进程来看，我对2015年预测比较靠谱。虽然还有半年时间没有过去，开家居饰品店，但根据上半年数据，基本上可以如此定论了。2013年中考，我给自己打85分，2014年中考只打70分，今年中考可以打90分，哈哈。

老杨，加油！网友们总是懒得鼓励老杨，只能自我加油喽。

来源：乐居自媒体   作者：杨红旭