宝亿莱软装配饰生活馆2014年花都成交量暴跌五成 配套升级新货供应充足

1、区域整体表现

2014年楼市寒潮之下，“刚需供货大户”花都区成交严重受挫，成交量暴跌五成。根据网易数据中心统计显示，花都区2014年（统计时间2014.1.1-2014.12.31）新建商品房住宅共网签成交8067套，环比跌约51%；成交均价9836元/平，环比涨7%。昔日的成交热门花都区跌出前三甲，排名全市第四。

花都区2014年楼市整体表现“前热后冷”、年末回暖成交“翘尾”。由于区域几乎有6个月的成交数量在600套之下，成交量较为低迷，因此同比有较大的跌幅。正因为市场消化速度缓慢，存量持续高企。截止至2014年12月底，家居软装体验馆>，宝亿莱家居饰品，花都区的存量达22876套，未售面积2982040㎡，名列广州第二名，仅次于番禺区。

2.价格走势

从花都区2014年楼市全年成交走势看，整体呈现成交量“前热后冷”年末翘尾行情，宝亿莱软装配饰，成交均价“前高后稳”。上半年主要得益于地铁九号线动工建设的利好以及花都楼市传出“粤港澳自贸区或即将获批”的消息，当中花都白云空港区域有望入选，宝亿莱家居生活馆，凭着区域相对的“洼地价格”优势之下，吸引不少刚需买家置业。

随后楼市寒潮来袭，广州多个近郊区域降价促销，相比之下有更多低价刚需产品可选，并且地理位置比花都更有优势，导致花都区成交量持续多个月在低位徘徊。年末在930房贷新政、央行降息等政策利好之下，广州楼市整体有所复苏，同时在广东自贸区获批的消息（随后才被证实花都并无入选），花都万达旅游文化城即将面市等利好刺激之下，成交量猛涨，12月单月成交超过1千套，成为全年成交量的最高峰。

2014年花都区上半年的成交均价破万，但下半年成交尚未破万，全年整体成交均价也在万元之下。区域全年仅有3个月的成交均价破万，为2月、4月和5月，下半年并无单月成交均价破万元的记录。全年成交均价最高峰出现在2月份，成交均价10751元/平；成交均价低谷出现在8月份，均价为9368元/平。

3.供应分析

截止至2014年12月31日，花都区新房存量22876套，未售面积2982040㎡，名列全市第二名，仅次于番禺区。从每月市场存量趋势看，2014年花都区的市场存量基本呈现上升态势，存量持续增加。尤其是在下半年，存量一直在高位之上，楼市成交量低迷，存量消化较慢，直至年末成交量“翘尾”存量稍微有落下降，但是仍处于高位。

2014年末花都区存货量最大的前三个楼盘分别为祈福万景峰（资料、团购、论坛）、祈福辉煌台（资料、团购、论坛）以及祈福都会花园（资料、团购、论坛），均为祈福集团旗下的楼盘。当中祈福万景峰未售套数最多达2199套，未售面积为191517㎡。而祈福都会花园早已宣称售罄，估计尚未走完网签流程。名列第四名的为路劲悦峰，未售套数1007套。区域存货量前五名的楼盘未售套数均在1千套或以上。

4.成交分析

2014年花都区共有86个楼盘录得网签记录，当中有62个楼盘成交均价在1万元以内，占比72%，另外还有约22%的楼盘成交均价在10001-15000元之间，以及约6%的楼盘成交在15001-20000元之间。由此可见，花都区多数楼盘的成交均价依旧在万元之下，2014年并无楼盘成交均价超过20000元。

花都区成交量前十的楼盘中，有一半的楼盘位于花都区府板块，并且有超过半数的楼盘均为外地品牌开发商打造的项目。当中仅有3个项目成交均价突破万元大关，为保利花城（资料、团购、论坛）、祈福万景峰以及路劲悦峰。

当中保利花城成为花都区2014年“双料”（套数和成交价格）销冠，全年网签成交707套，成交均价为11700元/平。成交量排行第二名的为雅居乐锦城（资料、团购、论坛），成交658套，均价为9271元/平，还有第三名为祈福万景峰，宝亿莱家居饰品，成交476套，均价10526元/平。

区府板块是目前花都区配套最为成熟的板块，也是区域内成交均价相对较高但成交量也比较高的板块。2014年，花都区热门成交板块区府板块共网签成交3481套，占花都区网签量的43%，接近“半壁江山”，撑起花都区的成交量与价格。板块全年成交均价为11018元/平，为花都区域均价的1.1倍。

区域成交量前十的楼盘中，保利花城、雅居乐锦城、祈福万景峰、路劲悦峰以及雅宝新城均位于花都区府板块，可见板块内楼盘成交热度之高。

由于产业人口的集聚，汽车城板块是花都区的又一成交热门板块。根据统计数据显示，汽车城板块2014年新房网签成交1290套，占区域成交量的16%，成交均价9589元/平，略低于区域的整体均价。

2014年汽车城板块成交量较多的楼盘包括天马河壹号、南华时代城、保利高尔夫郡、好美华庭以及保利悦廷，成交量均在100套以上，当中天马河壹号成交量最多，有434套。

5.区域市场预期

尽管没有了自贸区的利好消息，但是花都区城市中轴的建设动工、地铁九号线动工并计划于2016年底前开通、以及花都万达城的强势进驻，也给花都的区域建设注入了强心针。城市建设的利好、交通的提速，让更多购房者能真切感受到区域往更加踏实的方向发展，对未来更加有信心。也因此，在银行利好政策与成交利好消息的刺激与带动之下，花都区能吸引更多购房者置业。

土地方面，继2013年花都区拍出新华街建设北路楼面价6138.5元/平的“新地王”之后，2014年花都区仅成交一宗宅地，虽同样位于新华街建设北路，但楼面价为5680元/平。新的一年花都区的成交均价会否突破万元大关，目前仍为未知之数，不过配套成熟的区府板块房价2014年已经站在万元之上。

由于目前花都区的存量较大，展望2015年区域新盘新货以消化存量、老盘加推为主。根据专业机构统计预测，2015年花都区的重点板块新区府板块以及汽车城板块均有较为明显的新货供应，而狮岭板块供应量则与去年基本持平，新华老城区板块的供应则有所减少。

另根据初步统计，2015年花都区预计将会有19个楼盘推新，可关注的全新盘如广州万达城、清水蓝湾、美茵溪岸等。