宝亿莱时代地产押注旧改4年业绩翻十倍 先租模式存风险

开发周期长“先租”模式潜存风险

四年业绩翻十倍 时代地产押注旧改的危与机

王小明

2月9日，家居饰品加盟，总部位于广州的时代地产公布了内房股2014年首份年报。公告显示，时代地产报告期内实现合同销售额152亿元，同比2013年的111亿元增长38%，开家居生活馆，从2010年的14.66亿元销售收入增长10倍至现在的152亿元，时代地产仅用了4年的时间。

作为深耕珠三角的区域型房企，时代地产的快速扩张与其快速的项目并购以及介入广州旧改获取低成本土地不无关系，其在广州区域的不少项目均通过旧改方式获得，当前仍有20多个旧改项目处于洽谈中。

在不少行业人士看来，通过旧改获得土地的成本优势显而易见，但其中潜在的风险也不容忽视，尤其是佳兆业危机之后，旧改项目带来的不确定性更为明显，上市之后正处于规模快速扩张期的时代地产如何规避“佳兆业式”的危机？

并购扩展的模式

2013年底才完成上市的时代地产，是近年来广东地区业绩增长最快的房企之一。根据该公司向《中国经营报》提供的资料显示，2010年到2013年期间，其物业销售收入分别达到14.66亿元、30.9亿元、94.43亿元，加上2014年实现的152亿元销售收入，年复合增长率达到了惊人的80.7%，远超一般的成长型房企。

作为区域型房企，时代地产所布局的城市却十分有限，广东省外仅有湖南长沙一个项目，其余都集中在珠三角地区的广州、佛山、中山、珠海、清远等5个城市，宝亿莱家居饰品，截至2014年底，其总土地储备规模也仅943万平方米。

在规模有限的基础上实现业绩的快速增长，这在如今的房地产领域甚为少见，时代地产依赖的是其快速的项目并购能力，以及介入城市旧改来规避与行业龙头的直接PK。梳理时代地产的历史可以发现，正是通过大手笔并购项目公司和参与旧城改造，时代地产才得以在华南市场站稳脚跟。

时代地产的前身是创立于1999年的翠逸地产，这家由时代地产创始人岑钊雄与执行董事之一关建辉创立的项目公司，当时通过开发翠逸家园项目，而进入广州住宅物业开发市场。

2000年3月，岑钊雄创办了香港时代投资，2001年5月，香港时代投资与独立第三方广州百润置业有限公司联合成立了中外合作经营企业——时代集团，一直到2007年7月广州百润置业退出，时代集团成为外商独资企业。

随着地产开发业务的发展与扩大，2007年开始，岑钊雄开始通过收购扩张。其中包括：收购中山凯旋并开发时代白朗峰项目，进入中山住宅物业开发市场；通过收购珠海中珠，开发时代廊桥(珠海)项目，进入珠海住宅物业开发市场；通过开发佛冈石联项目，进入清远市住宅物业开发市场。

2011年，时代集团又通过收购佛山捷丰力及深圳金海地，开始进入湖南长沙住宅物业开发市场，并间接持有长沙玫瑰园项目50%的股本权益。

截至2013年9月上市前夕，时代地产在上述6个布局城市已经拥有了28个处于各开发阶段的物业项目，其中广东省就占了27个，包括广州10个、佛山6个、珠海6个、清远3个及中山2个，上述28个项目总地盘面积约432.83万平方米，总建筑面积约1127万平方米。

转租业务介入旧改

但项目并购只是时代地产规模快速增长的必要条件，在盈利能力上，时代地产更多依赖的是低成本所获取的土地。2014年，通过公开交易市场和城市改造项目，时代地产新增了9宗土地储备，对应新增的建筑面积为109万平方米，平均土地成本仅约2870元/平方米，同期，其项目销售均价则达到了10900元/平方米。

“时代地产单位土储成本很低，项目位置也较好，受惠于较低的土地成本及未来继续收购旧区改造项目，其毛利率可维持在30%左右。”评级机构惠誉认为，通过旧改获得低成本的土地有助于时代地产稳定的盈利表现。

事实上，在时代地产上市前后，其一直对广州旧改市场保持极高的关注度。2012年12月，时代集团收购了一家名为广州至德的企业，广州至德主要通过旗下的至德科技、广州广德昌在内的附属公司在广州的城中村经营转租业务。通过该笔收购，时代地产获得了城中村中的若干租赁楼宇，并将其翻新并转租与外部租户。

这笔收购当时并不引人注意，但事实上这却是时代地产介入广州旧改的一招妙棋：由于历史原因，广州大多数位于城中村的建筑缺少所有权证，作为“三旧改造”政策的一部分，广州市政府近年启动了相关改革，以解决城中村相关建筑及地块的所有权问题。

通过收购目标公司介入城中村建筑的转租业务，时代地产不仅获得了稳定的租金收入，还能在相关城中村改造中拿到“先入为主”的权力：截至2013年6月30日半年内，时代地产的转租业务产生的租赁收入已经超过5000万元，并成功拿到了多个旧改项目的改造权。

“在广州地区今年我们有7个项目将在年内完成改造，总占地面积约75万平方米，另外还有20个城市改造项目已签订合作意向书，总用地面积约600万平方米。”时代地产方面向记者透露。

时代地产方面并不否认介入转租业务所带来的业务协同性，“鉴于城中村的业务潜力，我们认为透过转租业务的早期市场占有将使我们在未来有关该城中村的潜在再开发活动中处于有利地位，此外还能给业务带来稳定的租金收入。”时代地产方面对记者表示。

开发周期长 旧改难度不小

据时代地产财务总监陈伟健透露，在公司2014年实现的152亿元销售中，有20%左右的销售贡献均来源于三旧改造项目，2015年时代地产的销售目标预期是165亿元，预计仍将有20%跟三旧改造有关。

由于此前佳兆业因旧城改造项目被封盘而引发财政危机，市场普遍忧虑该类项目的政策风险在增加，对此，时代地产主席兼行政总裁岑钊雄表示，佳兆业事件属于个别案例，时代地产对旧改业务并不特别担心。“城市更新概念有利城市可持续发展，是国家鼓励节约利用土地的必要方法，现在全国各地的旧改政策总体是一致的，未见有明显的政治风险，时代地产不会因此停止旧城改造项目的拓展。”

但时代地产面临的风险却并不小，该公司招股书的资料显示，宝亿莱家居饰品，2010年12月，时代地产就开发位于广州萝岗红卫村的一幅土地(由四个社区组成)，与广州红卫经济联合社订立一份为期6个月的合作协议。根据该合作协议，广州红卫经济联合社负责获得政府及现有住户的相关批准，以及以项目公司的名义拆迁村中现有物业及重新安置村中现有住户。只要项目公司履行其于合作协议项下责任并与相关土地主管当局订立土地出让合同，时代地产就将对其进行收购取得土地使用权。

为此，时代地产向广州红卫经济联合社支付了500万元，协议书称，如果因拆迁及重建计划未获得至少80%村民的同意，上述合作协议将予以终止。由于拆迁进展并不顺利，2011年6月，时代地产与广州红卫经济联合社在原合作协议基础上签订了一份补充协议，将双方合作协议的期限延长至2014年6月。2012年9月13日，萝岗区政府就两个社区(红卫村一号社区及二号社区)所处的部分土地(总地盘面积约为257600平方米)颁布了三旧改造计划批文，在土地改造计划同时取得90%村民的同意后，时代地产拿下了该项目。

岑钊雄还表示，宝亿莱软装设计，“虽然项目周期长难度大，但相信旧改是获得长期利润的合适方法，未来集团还会提升旧改项目比重，预计2015年集团的旧改项目在土储中的比例会提升至10%左右。”