宝亿莱家居软装央视上榜品牌泉州商业综合体谋求差异化定位和特色营销

　　城市经济实力 支撑商业地产发展

　　春节前后，正是商业难得的旺季。一段时间以来，泉州的商业综合体迎来了开业季，诸候纷争使之成为泉州经济领域的“一朵奇葩”。时下，晋江有万达广场、SM广场、阳光时代广场，安溪有万达广场、宝龙城市广场，石狮有泰禾广场，惠安有宏毅百汇广场、禹洲城市广场，在泉州中心市区，除了浦西万达广场、中骏世界城，待开业的还有两个泰禾广场、再加上兆基光明城商业街、开元盛世等，一系列商业综合体跑马圈地进入泉州，掀起一股不小的热潮。

　　2014年年底，开家居生活馆，建筑面积超10万平方米的宏毅百汇广场在惠安开业，成为惠安首个多功能商业综合体，中闽百汇零售集团总裁陈开通接受媒体采访时说：“中闽百汇之所以进驻惠安这样的县级市场，并且以商业综合体的形式进入，是考虑到城镇化已成为中国经济未来发展的主题，城镇化的发展必然引发商业领域的变迁，推动商业综合体的纷纷诞生。”

　　而位于中心市区东海商圈的新华都东海湾生活广场也开始试营业，成为时下市区东海片区唯一一个一站式商业综合体。此外，泉州待开业的商业综合体不胜枚举，比如位于开元寺附近的开元盛世、位于南安官桥的山水悦城、位于安溪县城的万达广场，以及位于市区城东片区的泰禾广场等。

　　多年关注商业地产的资深业界人士蘧宇翔认为，泉州的商业综合体频频出现是一种正常现象，“因为城镇化是经济发展的主流，而所谓的城镇化，除了盖房之外必然要修道路、建商场，购物中心或者SHOPPING MALL是城镇化最直接的体现。”

　　而华侨大学EDP中心执行主任陈佑成博士表示：“泉州商业地产起步较晚，但优势在于泉州人口为福建省内最多，经济发达，市民购买力强劲，这是支撑商业地产的一大有利因素。”记者了解到，国内商业地产真正发展才10年左右，泉州就更短了。目前，泉州正在酝酿的一些大型商业项目，正是依托于泉州城市区域的拓展和城市经济的发展。

　　商业综合体

　　谨防陷入过剩

　　虽然如此，蘧宇翔认为，由于泉州各地市场的差异化很大，这些商业综合体“要存活，挑战很大” 。

　　“在泉港，品牌百货的销量并不好，开家居生活馆，但是大众化百货的市场反映很好。”东海湾商业负责人徐建竹说，“而在晋江或石狮，人们更喜欢到香港、澳门甚至欧洲去淘世界名牌。”因此，对泉州的这些商业综合体来说，“因地制宜、做出特色可能更重要，而不是一味地追求装修水平和品牌档次。”

　　县级市场由于人口总量有限，“一般只会有一个或两个城市中心，而非像中心市区那样能形成多个商业中心或者商圈。”蘧宇翔说，“这就决定了进入泉州县级的商业综合体，要比住宅更依靠地段，地段较偏、配套不好的商业成功率就低。”

　　也正是由于这个原因，对于商业地产所依托的这些商业综合体，人们开始担心它是否过剩或者存在泡沫。

　　据中购联的统计，目前国内已经开业的购物中心达3100家左右，2015年将达到4000家，并且在2025年还将有7000家建成开业，使中国的购物中心总数超过10000家。“而美国经历了近100年的发展到2010年，才建成40万平方英尺(可租面积3.7万平方米，建筑面积约为8万平方米)的购物中心2690个。”中国购物中心产业资讯中心高级顾问王玮对此不无担心。

　　过剩和泡沫论同样敲击着泉州商业地产界的神经。“就安溪而言，我认为已经有点过剩的苗头了。”蘧宇翔坦言。“一般情况下，业界认为，一个城市的人均购物中心面积保持在1-2平方米比较合理。北京、上海、广州由于消费强、人口多，可以支撑人均购中心面积2-3平方米，国内一线城市的购物中心总量其实还是相对合理的。”他说，“但是放在县级市场，商业综合体不宜多，多了就容易形成扎堆、重复建设和恶性竞争。”而据了解，仅晋江世纪大道两边，开业和规划在建的商业综合体已达到6个。

　　业界人士认为，在泉州，人均购物中心面积0.8-1.5平方米可能更稳健一点。或许，这可为泉州热度不减的商业综合体建设潮提供一个基础的参考。

　　文化活动

　　成为吸客“磁铁”

　　与传统的百货业不同，商业综合体往往体量大、业态多样，对客流量有独特的要求，因此，没有客流，一切盈利都无从谈起。不仅如此，随着招商的同质化，商业综合体也陷入业态类型同质化的困局。比如，服装类，基本都是优衣库、ZARA、雅戈尔、杰克琼斯、百丽系列、依恋系列等;餐饮类，主流也是德庄火锅、食为记、好武功、肯德基、麦当劳、大丰收等;KTV类也大同小异，主力百货店则更加容易同质化。怎么创造差异性?目前而言，从营销入手可能是最直接的改良了。为此，不论万达广场，还是中骏世界城，开一家家居饰品店要多少钱，或者宏毅百汇广场都将文化活动作为吸引客流的重要形式，以此创造差异性，带动综合体内的消费。

　　2014年圣诞节前夕，一场“泉州首届极地冰雪节”在泉州浦西万达金街拉开帷幕。据了解，这场泉州首届冰雪节活动将持续3个月，让广大市民畅享“银装束裹，漫天飞雪”的冰雪美景，在四季如春的闽南感受万里冰封的北国风光。围绕冰雪节举办的“海峡两岸(泉州)大学生冰雕创意设计作品大赛”，通过思维活跃的大学生集思广益，挖掘更多设计理念，将闽南文化元素展现在冰雪节现场内，打造冰雪世界里的“刺桐城历史文化长廊”。

　　万达广场企业部负责人杨文鑫坦言，为了给商场带来更多客流，“我们每一场有策划的大型活动都包含文化消费的内涵。与此同时，商户会配合商场活动，推出各自的打折或者让利来吸引客流。”

　　而中骏世界城最近也将二楼打造成“日韩风情一条街”，成为海西首个环境景观化、业态主题化的室内购物街区。“首期规划面积3000平方米，经营范围涵盖日韩特色服装、鞋、饰品、化妆品、美容美甲、休闲食品、娱乐等，是集休闲、时尚、文化、艺术等于一体的特色街区，将成为中骏世界城一大亮点。”中骏世界城企业部负责人李金宽说。

　　非提袋消费

　　已成主流

　　目前，传统的以购买服装和家居用品为特点的“提袋消费”比例正不断下降，取而代之的是餐饮、娱乐、休闲等以体验为特点的“非提袋消费”。

　　“以前逛万达，一般都逛内街，比如买衣服、买家居饰品，现在如果带小孩去浦西万达广场，开家居饰品店，我们更喜欢在金街逛，因为现在万达金街的经营内容更丰富。”市民郭女士说。