8月别墅市场战火将燃

业内人士认为，“高价地效应”使得近期入市的别墅单价均较高，预计未来这一趋势将愈发明显。图为位于中央别墅区的金地中央世家。

虽然自7月以来别墅供应和成交都比6月高峰有所降温，但别墅开发商推盘积极性不减。

记者了解到，紫玉山庄、天恒乐墅、易郡三期、首创·禧瑞墅等别墅项目都预计在8月入市，而金地中央世界、远洋天著春秋、保利首开东坝别墅等一批地王级别墅项目的相继亮相，也点燃了高端别墅市场的战火。

高端别墅积极推售抢客

据亚豪机构、北京市住建委数据显示，北京别墅市场成交自今年3月以来连续上涨4个月，在7月迎来小幅回落。7月别墅签约389套，比6月462套环比下跌15.8%，6月别墅签约均价逼近4万元/平方米大关，7月则跌回33613元/平方米。

记者了解到，均价下跌主要原因是6月高端别墅项目如西宸原著、龙湖双珑原著集中签约，两个项目单价都在8万元/平方米左右，拉高了均价，而7月如龙湖长城源著、北京湾等经济型别墅大幅签约，1.5万—1.7万元/平方米的签约价拉低了均价。

但亚豪机构市场总监郭毅表示，别墅市场现在卖得快的是总价500万元以内的经济型别墅，但这批老库存将很快被消化，房源并不多。

“今年高端别墅竞争尤为激烈，很多单价高或总价高的项目竞争”北京万科高端事业部总经理高广汉表示，万科将推出位于北五环外、昌平后沙峪的万科观承别墅，预计三季度入市的一期主打联排产品，主力户型为400—500平方米，报价2000万元/套起。

记者从北京保利了解到，保利首开位于东坝的高端项目正在抓紧打造开放展示区，目前户型为170-200平方米叠拼别墅，和230-270平方米联排别墅，售价或超过10万元/平方米。

业内人士指出，不同以往高端别墅拿地后研磨较长时间做产品，由于竞争激烈，为抢夺客户，拿地不足一年就将项目推向市场，是今年北京“地王”别墅新盘的一大特点。

比如位于丰台区西三环的龙湖西宸原著是去年2月地王，今年4月亮相，6月开盘；而位于石景山区的远洋天著春秋是去年9月地王，今年7月亮相，预计年底前入市，产品为新中式风格的平墅、联排、双拼别墅，预计1500万-5000万元/套，目前售价待定。

经济型别墅或将减少

业内人士表示，“高价地效应”使得近期入市的别墅单价均较高，预计未来这一趋势将愈发明显，而受到“地少”与“价高”的双重影响，未来户型小、单价低的经济型别墅将逐渐减少，别墅将真正成为针对高端财富阶层的豪宅产品。

“未来中产阶级可能在北京买不起别墅了，”位于房山的天恒乐墅开发商总经理周兴表示，现在北京新别墅项目单价都较贵，户型较小，一些项目做出100多平米户型，要价近千万，别墅空间零碎居住体验不佳，天恒乐墅定价在500万—600万元/套，是地铁旁的城市别墅，预计8月入市。

记者了解到，由于竞争加剧，高端别墅也开始在户型上调整。如万科观承别墅预计明年推出的二期房源，就会舍弃一期的联排，将户型调整为“府园”，即花园不再是露天，而是类似四合院式的，把花园包起来。

“府园是我们首先独创的产品，”位于孙河板块的别墅新盘中粮瑞府销售总监张凌表示，传统的别墅花园没有私密性，聚会野餐邻居都看得到，瑞府地上两层，一层的“花园”被“院子”取代，项目最低门槛为3000万元/套。

“府园这种产品满足了一部分客户注重私密性的需求，我们二期也会有引入，但还没最终确定，”高广汉如是说。

北京万科总经理刘肖表示，由于地价昂贵，北京楼市将会呈现出首置二手化、首改新房化、高端滞销化的趋势，别墅市场迎来多盘入市，新盘都以高端为主，也引发了类似担忧。

“现在整体市场回暖，很多豪宅项目都说自己卖得很好，但签约可能一个月也出不了一套”高广汉坦言，即使签了约，回款也会是难题，7月股市的动荡“套牢”部分潜在客户群的现金流，短期内不能抽调回楼市，开发商只能等。