宝亿莱山东荷泽别墅～民国中将别墅叫价5900万出售 将成南京最贵别墅

大方巷9号的产权人是唐宁棣和他的弟弟妹妹

　　北京西路上，单门独户的36号公馆宅门紧闭。粉黄色高墙上方偶尔挑露洋房坡顶，逾半世纪的悬铃木高大粗壮。这幢别墅昔日的主人是民国中将徐国镇，开家居饰品店，日前它被挂到网上出售，叫价5900万。目前，北京西路上拥有土地证、房产证可以出售的就这么一栋。

　　距离此地不远的大方巷，也有一处民国建筑在售卖，他的主人是70岁的唐宁棣，产权继承自他的父母。

　　南京的民国别墅约有上千栋。差不多66年前的春天或者还在冬春交替之际，它们的主人在炮火来临之前便丢下它们四散逃逸了。曾经荣耀的宅院摘掉花环后显得光秃而衰败。不过现在，它们重新成为了财富和身份的象征，由于资源的稀缺性，近年来身价暴涨，在房产交易市场上炙手可热，成为一个不错的投资升值渠道。

　　现代快报记者 陈曦

　　民国中将故居低调寻买家

　　北京西路36号别墅建于1936年，曾经是原国民党陆军总务厅厅长、教育处处长徐国镇的寓所。2013年10月挂牌“南京重要近现代建筑”。

　　别墅是二层结构，青砖外墙，灰色屋檐，上下两层都是一个独立完整的三房套间，另外地下室也有90多平方米。总计套内面积302平方米。院子很大，有700多平方米，院子里铺了青砖，地上堆积着落叶，显然空置了很久。曾经的民国要人故居，如今的主人为何要将其售卖？

　　房主低调，始终未露面

　　“这套房子其实是房主主动降价的，因为房主想做别的投资，手头留一套这样的别墅也很不方便。”负责这套别墅销售的我爱我家中介经纪人许经理告诉记者，房主非常低调，并不愿意抛头露面。

　　据了解，南京民国别墅产权归属情况复杂，公有、私有、公私合有、产权不明的情况均存在。目前，北京西路上拥有土地证、房产证可以出售的就这么一栋。记者看到，周边的别墅大多是住家，有些用于开私房菜馆和做办公小楼。

　　“这套别墅房东曾租给一家公司做办公楼，租客简单整了一下。但是去年房东打算尽快出手，就没有再租出去，空置一年多了。”去年，房主最高时曾报价6500万元，近日调整了价格。 “民国价格水平差不多，就算降价，这类房源都是数千万元的总价，也未必能卖得快。”许经理表示。

　　降价600万，还是最贵别墅

　　查看近十年见诸报端的南京民国别墅成交记录可以发现，即使降价600万，北京西路36号依然是售价最高的民国别墅。

　　2004年，位于鼓楼高楼门地区、占地350平方米的一幢民国别墅以480万元的高价叫卖。这幢别墅曾在民国时期作为比利时驻华使馆使用，具有一定的历史价值，建筑共分三层，上层为高约2.2米的阁楼，中间一层为大约有3米高的主卧室，有六七个房间。

　　2005年底，某中介公司成功出售一套位于北京西路的民国建筑。这套民国建筑占地面积达到610平方米，当时的售价是980万元，创下当时民国建筑成交价格最高纪录。

　　2008年，包含张笃伦、熊斌、薛岳等民国名人旧居的颐和路十二片区整治完工后，首批出售了9栋民国建筑。其中一栋体量最大的江苏路37号民国建筑以3500万元成功卖出。另外，某证券公司也在颐和路十二片区内购买了民国建筑，当时的销售价格为5万元/平方米左右。

　　2009年5月，位于沈举人巷的“张治中公馆”在经历“拆除”、“重建”之后，摇身一变为叫价6400万元的豪宅挂牌出售。“张治中公馆”建于上世纪30年代，开家居饰品店，由著名建筑大师童隽设计。“张治中公馆”高价叫卖后无人问津，由于违反了相关文物保护规定，出售最终被叫停。

　　2010年8月，位于上海路南秀村的南大教授郑集故居以3700万元天价挂牌，在业内引起了高度关注。这套别墅修建于1946年，上世纪90年代初曾做过修复，水电家具宽带等一应俱全。按建筑面积计算，其单价超过了17万元，挂牌后并没有买家接手，2012年该别墅最终以1500多万元的价格出售。

　　去年，位于梅园新村42号的民国别墅挂出3600万元的净得价，随着南京房市交投变得活跃，卖家将该幢约230平方米的宅子，“一夜间”调高到4500万元。这意味着，每平方米均价达到18万元。这栋房产最终成交与否、花落谁家，目前并无下文。

　　北京西路36号降价600万能否顺利出手？“这个要看缘分了”，一位中介说，毕竟能相中这类房产的，除了要有很强的经济实力，对这种房子“可能还要有点情结”。

　　四五年来，每年成交1套

　　据了解，因为房主报的是净得价，购买这幢宅子还面临着巨额的税费，总计700多万元。

　　“宅子目前还不满五年，须缴纳5.55%的营业税327万元，开家居饰品店，3%的契税177万元，宝亿莱软装设计，个税按1%缴纳，要缴59万元，另外还需要交给中介服务费，以南京行业约定的2.4%计算，需要花费141万元。”许经理说。

　　如此算下来，想购买该幢宅子综合单价超过22万元/平方米，绝对属于南京城中最贵别墅了。

　　南京一家房产中介的人士感叹说，能够买得起这套宅子的，身家至少得有9位数。因为这种老宅子肯定需要装修，如果要装修出效果，每平方米综合花费也将接近万元，如果改换内部格局，加上平整院落，至少得花两三百万元。

　　“比起一般的商品房，民国别墅的历史和人文价值不可估量。”一位房产中介人士介绍，南京一套民国别墅每5年房价可增值60%-70%。

　　由于房源少，成交周期长，总价高贷款难，导致南京民国别墅近四五年来，每年的平均成交量仅1套。因为民国别墅的稀缺性，导致其一直保持神秘。“南京的民国别墅不少，但是能买卖的不多，有产权的就更少了。”一位从事二手民国别墅交易的人士透露，“一般情况下，买了民国别墅的人很少几年就转手，房子持有的时间较长，基本上是自住，因此整个市场交易不活跃。”

　　之前有专门做民国别墅的中介，

　　现在都关了不少门店，靠卖民国别墅挣钱较难。

　　拥有私人产权的民国建筑，可以上市交易

　　民国建筑，承载着南京城市的历史与记忆，是城市整体风貌建设不可或缺的内容，当它作为一种特殊的“大宗商品”来交易时，有没有特殊的条件限制呢？

　　南京市住建委工作人员在接受采访时说，民国建筑这块“政策法规性还是挺强的”。如果是个人产权的话，从物权法的角度，产权人享有自由处分财产的权利。“据我们从文物部门了解，在产权交易过程中并没有法律法规限制，因为产权人的变化并不影响它作为文保或者重要近现代建筑，也不影响它的保护和利用，应该说产权人都有保护利用它的职责和义务。” 据他们了解，基本上目前所有的南京重要近现代建筑都已被文物部门列入各级文保目录。

　　文物部门接受媒体采访时表示，根据文物法，私人产权的民国建筑可以买卖。但是不能卖给外国人。并且，如果是公产，不能卖给私人变私产。另外，虽然文保建筑可以转让，但是装修改造方案则须上报给文物部门。

　　住了60年的民国老宅，现在想卖了

　　距离徐国镇公馆不远的大方巷9号，是目前在售的另一栋民国别墅。