家居装饰品批发｜室内装饰品加盟｜宝亿莱｜《房产我来说》精彩回顾：买别墅就是买院子？

　　裘维维：对于很多人来讲买别墅看的就是占地面积是不是足够大，是不是能够达到它的多种功能。

　　刘德科：低密度产品非常强调占地面积。但在这之前，整个杭州的别墅市场经过了不一样的变化。前面大家都没有去在意院子大小，但现在在购买行为当中，大家甚至已经把院子作为第一直观要素。

　　别墅市场复苏 但更强调可居住性

　　李坤军：不能买有天有地的房子，就不要去买别墅、排屋。买这类产品，最重要的是要有一个很接地气的地方，这个接地气一定是通过院子来承载的。其实买别墅的人，从来都是看院子的大小来判断居住性或者居住价值的。没有这个载体，我相信这类房子跟公寓没有本质上的区别。

　　裘维维：其实这一点很典型的体现在绿城经典的别墅项目——九溪玫瑰园。九溪玫瑰园所有的二手房挂出来后，都是以院子来评判价格的高低，院子大，价格就高。

　　李坤军：说到底现在造独栋能够卖高价格，第一还是所处的地段；第二，拥有的风景，或者拥有的景观；第三，院子大小能够给你带来的舒适程度。这才是未来别墅能够卖出这么大的差价，或者价格有高低的重要原因。我们在农村里造的房子，从房子本身来讲，很多人造的也挺像别墅，为什么没有卖出价格？就是因为没有卖出这个东西。

　　刘德科：现在很多别墅园里面的别墅如果重新盖的话，可以比原来更漂亮，但是别墅区是很老的别墅区，它的院子始终是这么大，这时候不变的是院子。

　　李坤军：所以说买这类产品，从时间纬度去考量时，院子占有的面积有多大，院子所能面对的景观有多好，才是决定这些房子未来真正价值的地方。房子本身，两层楼花50万，自己去造基本上也能造得非常好了。

　　买这类低密度产品，买的不是房子本身，而是他围绕房子给你构建的整个居住生态圈，这才是最重要的。

　　裘维维：这点是非常简单的道理，当时房改房要出售时，它按照土地面积计算土地出让金。比如说总共6层高，60平方米，它计算的土地出让金这部分面积就10个平方米，就是按照它所占地的面积来收费的。包括房子本身，房子会贬值的，我们抛开脚下这部分土地，房子本身会变旧，结构会跟不上发展。真正增值的是土地，所以土地的面积大小，直接决定别墅本身的价值。

　　李坤军：现在对于市中心来讲，别墅类或者独栋类的产品就是非常稀缺的产品。

　　裘维维：主要是禁批了。

　　李坤军：如果在城市当中低密度房源或者别墅类产品，还能有一个很好的院子，或者有很好的院子所形成的居住生态圈的话，我觉得这类房子在市场上拥有的稀缺性，应该是超越我们能够想到的。

　　现在买别墅 要买人间烟火 而不是世外桃源

　　刘德科：讲到一个概念——市中心。因为我们对市中心的定义不一样，或者我们把它叫作城区。在城区里面的别墅，其实还是会受到一部分人关注的。但是为什么前些年杭州别墅市场相对来讲会比较萎靡？我觉得是因为大量供应房源都是在郊区，甚至远郊。那些别墅看起来都很漂亮，风景也很美，但是它的可居住性还是在想象当中。真的住进去之后会发现，一个太荒凉了；第二个，太不方便了，没有人间烟火。

　　李坤军：市中心的土地当时就对这类产品审批非常严格，导致这类产品大量外迁。在我们生活当中，大部分人有一定经济承受能力之后，每个人心中都有一个楼上楼下、有天有地的居住梦想。

　　裘维维：这个居住梦想大家都有，但是要实现在非常有人间烟火的地方就非常困难，价格都非常高。

　　刘德科：我们经常看到很多别墅说自己是世外桃源，我一看到“世外桃源”就感冒，世外桃源跟你的生活有关联吗？太没有关联了！

　　李坤军：世外桃源就意味着你买包烟，买瓶酱油，买个蔬菜，基本上都要开10分钟以上的车程。

　　裘维维：最近几个别墅比较火，一个是和家园的“拾墅”，我听说一个房子有6个院子。还有一个是江南里，在市中心桥西这儿的一个项目，基本上两三千万元以上起价。它们有共通点，因为桥西是充满了人气，和家园也是一样，和家园本身居住密集度有一些了，而且已经有实践的范本了。

　　刘德科：有超市、学校，各种商业。

　　李坤军：和家园经过这么多年发展之后，在我看来已经成为杭州具备全价值链的大盘，在这里呈现的生活氛围和居住感，其实在杭州很多项目当中，都少有这样的条件。

　　和家园上一批别墅交付一年 入住率近九成

　　刘德科：我觉得去看一个别墅能不能入住，家居软装体验馆>，要看它刚刚交付的一段时间内，比如说一年两年，哪怕放到三年，它的入住率怎么样。和家园上一批别墅，它的交付一年不到一点，据现在他们提供的数据，入住率接近九成。我去看了一下，走在那些别墅小巷子会看到很多人开门出来散步，其他别墅是比较少见的。用别墅入住率来衡量生活气息，就很容易判断出它的价值。

　　李坤军：其实一年对于很多住宅来讲，也没有达到九成的入住率。

　　裘维维：别墅更多的评判标准是开工装修，因为别墅的装修，没个一两年完不成的。我对别墅的评判标准是能不能出门买到点东西。很简单，我们平常说打酱油，能不能出门买到酱油，这个就是很简单的评判标准。

　　刘德科：现在很多别墅就是这样，我们在会所里开一个杂货店，保证你买到酱油，但是整个别墅区除了这个杂货店啥都没有。

　　裘维维：不能楼盘自己解决，得靠外围的商业解决。

　　李坤军：我当时也有一些朋友，过去住在别墅区里。但过了几年之后纷纷搬出来了，到市中心大平层公寓里，重新购置房子。为什么？他觉得，他被这个别墅击败了。

　　裘维维：反而是一种负担。

　　李坤军：自从他住了这个别墅之后，开一家家居饰品店要多少钱>，每天晚上必须要早点回家，这是为什么呢？因为他爱人在家里，因为整个小区里没有几户人家住，一个人住在那里就非常害怕。

　　刘德科：他选的别墅不对，他应该选人气很高的别墅。但比较可惜的是，杭州很大部分别墅区人气都不高。

　　李坤军：刚才我说到的都是远离市中心的别墅，不仅是生活的不便，并且影响到日常的工作生活等很多方面，最后发觉实在住不下去了。

　　裘维维：我身边一位朋友也是住到郊区排屋去了，你会发现他生活习惯完全更改了，他每天也不跟大家吃饭了，下了班就赶紧回家去。

　　李坤军：每天上班首先要走一部分绕城，再走高架。

　　裘维维：当然像和家园这种，像江南里这种，完全跟原来的生活状态没有什么变化。

　　阿里巴巴高管为何纷纷入住和家园？

　　李坤军：正是因为和家园、江南里所处的地理位置，以及周边成熟的生活氛围，导致要入住这样别墅区的门槛变得很高。

　　刘德科：最近推出这批，最便宜都要1500万，和家园的拾墅。

　　裘维维：所以就阿里的高管买得起。

　　刘德科：这个很厉害。大家都知道阿里巴巴创始人有“十八罗汉”，好几位都住在这个别墅里面。

　　李坤军：前期的别墅里也住了一些阿里的高管，至少我那天去的时候看到有一个，正和设计师在会所沟通装修事宜。

　　支付宝总部大楼 进一步激活和家园？