最实在的何为豪宅？无敌海景，精美装修

何为豪宅？无敌海景，精美装修

2004年12月16日  11:10:28    杭州网

什么是豪宅？是别墅还是公寓？是超大面积还是超高总价？豪宅其实无关房屋类型，豪宅甚至与房屋面积关系也不大。据说，在全球豪华住宅售价名列第二的香港，对豪宅最基本的界定是：实用面积100平方米以上、总价值1000万港元以上。

当然不仅仅如此。日前，我们应邀参观了由王董国际设计的阳明山、腾皇居、澳海城柏景湾、贝沙湾等闻名遐迩的豪华住宅区。从上世纪八十年代至今，虽时间跨度近二十余年，然而成就豪宅或经典住宅的条件———地段、环境、景观、配套服务等依然不容动摇，而“无敌海景”和“超豪华会所”常常是香港豪宅最喜欢炫耀的卖点。当然，其售价或租价也是高人一筹，总价动辄千万港元的公寓，套租价则高达几万到十几万港元不等。

景观

价值远超想像

景观，无论是在内地还是香港楼市，都是值得炫耀的稀缺资源。

在杭州众多楼盘打出“江景房产”、“运河房产”吸引眼球时，香港楼市更是打出了“无敌海景”的口号，而位于港岛西南端的贝沙湾，凭借其先天的景观优势，更是夸张地打出了“无边际远洋景”广告语。

在其“牛气冲天”的背后，是相当雄厚的实力支持。据了解，该楼盘的投资者不是香港的传统地产商，而是当地电信市场的霸主“电讯盈科”。说起盈科投身地产市场，还要追溯到数码港计划———领香港网络热潮一时风骚的“小超人”李泽楷提出该计划，并获得特区政府支持，选址于港岛西南端区的薄扶林兴建，那里背山面海、迎风接浪，是一流的豪宅宝地。随着数码港的落成，贝沙湾也随之“呱呱”坠地。

与内地不同的是，香港楼市对景观资源的看重程度远超过许多人的想像。据王董国际建筑师蔡锦龙介绍，同楼盘同层次之间，拥有海景或山景资源的房子比一般房子的售价要高出1-1.5倍左右。内地讲究的房间朝向，在香港，因纬度低，倒显得差别不是太大。即使朝北，只要有海景或山景，价格高过朝南且景观很一般的住宅一倍也不稀奇。像位于半山区域的誉皇居顶级公寓，朝北的房子由于拥有维多利亚港的景观，比朝南的房子就贵出很多，一般每平方米售价在13万-18万元人民币之间。蔡建筑师对此的解释是，因为地价太高，即使是闹市区的一棵树都有其存在的不同理由。在土地如此紧张的情况下，香港住宅容积率达到7或8也是很常见的，甚至有达到10的。香港高层公寓，能拥有开阔的视野已属难得，而拥有一大片海景或山景的房子自然是更为珍稀了。

据说，在贝沙湾“无边际远洋景”铺天盖地的宣传推广攻势之下，宝亿莱软装设计，今年2月份正式开售的“贝沙湾”迅速掀起购买热潮，短短一周内售出近100套豪宅，复式住宅的成交价一度高达每平方英尺（1平方米约为11平方英尺）8000港元以上，目前1000余套房全部销售完。而香港岛区豪宅二手市场受此刺激，也开始活跃起来，频频出现成交。

而从我们看到的腾皇居、阳明山庄、澳海城柏景湾、贝沙湾，家居软装体验馆>，这些总价动辄千万港元的公寓来看，尽管建造时间从上世纪八十年代跨越到今天，但景观依然是最强大的卖点之一———维多利亚港景观、阳明山山景、太平洋景观无一不是独一无二的景观。

精装修

简洁但重细节

精装修，已经是香港房产品的基本条件之一。其数十年精装修的经验，对于尚处于精装修起步阶段的杭州无疑是有借鉴意义的。

我们参观的“贝沙湾”由于整幢楼室内装修工程尚未结束，最后只参观了一套六楼的样板间，200多平方米的四室两厅三卫（佣人一房一卫）。但其装修思路与装修细节还是引起了内地同行的关注：大幅的落地玻璃窗，蔚蓝的海水似乎触手可及，将景观利用最大化；客厅与四个房间全部铺浅色的实木地板；墙面除贴了与地板同种质地的实木踢脚线外，与天花板一样未做任何装饰。这样一来，即使在个性居住上有要求的人士也有较大的发挥空间，墙面、软装饰、家具等等都可按自己的想法做，自然不用担心没有自己风格的问题了。

豪宅要贵得有道理，且不论所处位置如何“黄金”，也不谈建筑风格怎样经典，用料和施工是一定含糊不得。像我们参观的阳明山庄一套房子，尽管30年已过，但透着些许英式古典的装修依然堪称经典。除了室内设计水平高超之外，用料与施工地道也是魅力不减的原因之一：像单客厅一只原装进口的ARCO灯就要一万余港元，保守估计一扇门的价格也达数万港元，还配置总价达十余万港元的高级橱柜组合和系列名牌家电。

施工的好坏也是豪宅永葆魅力的原因之一。我们注意到，贝沙湾转角窗台的石材之间，石材与窗户的铝合金骨架之间，拼接缝隙相当小。据楼盘管理者介绍，他们施工标准是拼接缝隙在1.5—2毫米之间。而门套也做得相当精致，通过多个凹凸结构，营造出纤细精致的效果。

香港的精装修住宅，厨卫与洗手间可谓是最讲究的。与其他房间只铺了地板不同，高档住宅的厨卫不仅装备相当齐全，而且材料品质与时尚度也极其考究。像我们参观的样板房中，厨卫设施一步配置到位，甚至连主卫梳妆台的灯都安装好了。像“贝沙湾”的厨卫采用的是经过筛选过的大块天然石材，目的之一是要选出合符装修风格、色彩接近的石材，除去成本不说，光筛选工作量就相当浩大。如果施工标准与技术达到这种水准，精装修自然不用担心墙面开裂、地板起翘等等问题，也就不会成为开发商的“麻烦制造者”。尽管杭州精装修起步相对于香港晚了几十年。但比较庆幸的是，南都、绿城、滨江、金都等杭州一流开发商也开始介入精装修市场，并借鉴了香港、欧美的先进经验，像南都房产继银座公寓之后，再次用精装修打造逸天广场。该楼盘就是以贝沙湾为样板，邀请王董国际、集美组、泛亚易道、南都物业等机构，从建筑设计、室内装修、景观设计和物业管理等各个环节控制整个住宅小区的品质。同样像滨江房产开发的金色海岸，在借鉴国内外先进经验的基础上，也是从各个环节高起点出发，广邀海内外精英合作团队，致力打造一流住宅区。

租售价

升势凌厉

一套阳明山庄的270平方米的物业，目前市场售价在2300万港币上下；建于上世纪九十年代的誉皇居一般售价在14-18万元人民币/平方米；新兴豪宅贝沙湾一般售价在9-10万元人民币/平方米……即使与以房价高著称的东京涉谷区相比，也是有过而无不及。

据王董国际的何承天先生介绍，1997年以后香港楼市不景气，从去年开始回暖，尽管普通住宅普涨了5%左右，但豪宅的涨势与之相比更显凌厉，涨幅在10%以上，现在一些豪宅的价格甚至超过了1997年以前的行情。他分析认为，原因之一是香港土地有限，豪宅供应量更是稀少；另外豪宅为有钱人购买，具备相当实力，而非短线炒楼，经济放缓对其影响不大。

出乎意料的是，带我们参观的物管工作人员透露，香港豪宅的买家，家居饰品加盟，并非全部买来自住，有相当一部分是用来出租投资。这批投资者中，不仅有香港本地传统的“收租客”，也不乏海外的机构投资者和富豪。而豪宅的租赁客，则以外国人为主。据了解，像阳明山庄270平方米左右带家具的豪宅，月租金在9-10万元人民币之间（包括水电、煤、清洁费），物业管理费与会所消费费用另算，出租率占可出租房的90%以上。而半山顶级公寓誉皇居的月租金每套起步价为5万人民币，其中两幢酒店式服务公寓的出租率都在95%以上。

不过据了解，香港豪宅在当地楼市中的比例有限，在2%左右。豪宅只是少数富人的游戏，还不足以代表香港整体楼市。

配套服务

将五星级酒店搬回家

香港豪华公寓不仅宴会室、健身房、儿童游戏室一个不少，室内外恒温游泳池不再稀罕，艺术气息似乎成了斗法的焦点。住宅区豪华会所，成为它们相当突出的卖点。

阳明山庄的会所面积达1.5万平方米，有专门健身房，宴会厅……休闲娱乐自成体系。而新兴的豪宅似乎并不满足于此，同出自王董国际之手的澳海城会所可谓是香港新兴豪宅会所的代表。让人咋舌的不是其达160000平方英尺的面积，也不是拥有室内高尔夫球场、多个恒温游泳池、宴会厅这样的豪华配置，而是在会所各处的摆设———也许拐角处的一张桌椅就是源自欧洲的一件古董。据介绍，在澳海城会所的底层大堂内的摆设，大多是发展商精心从世界各地搜罗的一大批古董，而且在会所的多功能厅还专门辟出一个画室，不惜耗巨资从欧美购买名画，宝亿莱家居生活馆，营造的一种社会豪富阶层对生活品位追求的氛围。而“贝沙湾”的配套服务更是夸张，不仅让住客一览“远洋景”，更设有豪华游艇候命，随时可扬帆出海。

在内地会所经营情况不佳的情况下，让人感兴趣的是：这些不亚于任何一家五星级酒店配置水准的香港豪宅会所，如何维持经营？据了解，澳海城会所运行费用一部分来自消费收费，一部分从物业管理费中支出。像澳海城的会所只对业主开放，每项服务收取一定费用。我们打听了一下，收费并不高，像在健身中心健身一次，不论时间长短，每人收费10港币。据了解，尽管到会所来消费的业主相当多，但光靠这样收费目前也难以维持会所庞大的运行开支，高额的物业管理费为其提供了必要的支持。据了解澳海城有近300万平方米的超大规模，现住宅物业管理费为每平方米每月16港币。

阳明山庄的会所经营基本上也采取此种模式：18幢住宅共800多户，物业管理费每月每平方米约40港币，另外根据使用会所的服务种类分类收费。像业主若要用游泳池、健身房等会所的所有设备，每年需付出2.5万港币；若单在会所就餐，每年则需付5000港币。

这么算来，阳明山庄一套200多平方米的住宅，光物业管理费，每月就得付出万元港币左右。这恐怕超越了许多人的想像，但也正是高得惊人的物管费，成为保证阳明山庄整体居住品质与物业魅力的条件之一。

来源：每日商报    作者：林亮    编辑：周涛    

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