惠阳区宝亿莱家居饰品软装设计智能家居东莞主题式商业项目为何屡屡受挫未来怎么办？

近几年的商业地产开发潮流中，东莞出现了不少主题式商业体，如“瞄准青少年消费群”的潮汇星城、“主打文具批发市场”的万菱广场、“打造女性购物街”的凤凰时尚城等多个主题式商业项目。

然而，这一批项目，无论是有产权的，还是没产权的，往往还没到开业阶段，就陷入了困局。那么，东莞这些主题式商铺项目为何屡屡受挫？它们未来又该何去何处？投资者又该注意哪些事项？

近日，田禾名酒城变身写字楼、一德商贸城改成CBD休闲购物中心，东莞多个主题式商业纷纷更改定位。

主题式商业难经营

部分项目更改定位谋出路

近日，田禾国际名酒城项目业主向记者报料，开发商近期计划将商铺变更为写字楼。上周，部分业主还穿了印有统一字眼的T恤到项目现场抗议，表达自己的不满。

在近几年的商业地产开发潮流中，像田禾国际名酒城这类“主题式商业”在东莞市场出现的频率很高。从2011年至今，已先后出现了“瞄准青少年消费群”的潮汇星城、“主打文具批发市场”的万菱广场、“打造女性购物街”的凤凰时尚城等多个主题式商业项目。

这些商业项目在宣传时都将主题式商业打在宣传手册的最显眼位置，似乎谁都想搭乘“主题式商业”这班快速列车，迅速到达项目盈利的彼岸。然而，这一批项目，无论是有产权的，还是没产权的，往往还没到开业阶段，就陷入了困局。那么，东莞这些主题式商铺项目为何屡屡受挫?它们未来又该何去何处?投资者又该注意哪些事项?

个案

田禾国际名酒城变身写字楼

近日，记者接到市民报料，原本定位为“名酒城”的田禾国际名酒城，开始悄然变身“写字楼”。上周，由于不满“商铺”变写字楼，部分业主自发组织起来到项目现场抗议。

“双方签订的《商品房买卖合同》和《商铺认购书》，约定购买的是商铺。后来，开发商出于经营的考虑，计划修改项目的业态，将商铺改成服务性的办公室。屡次开业不成，现在又把商铺变写字楼”。田禾国际名酒城商铺业主袁先生表示，“投资了其中的商铺，都不知道什么时候能做起来，更别提增值了”。

2012年，田禾地产推出塞纳河畔楼盘的商业部分--国际名酒城，一期约为1.6万平方米，共931间商铺。当时名酒城的定位是华南首席国际名酒中央展厅，打造成进出口酒类采购交易、展览展示、酒窖存储、餐饮休闲于一体的全产业链综合服务平台，有意规划成为东莞最大规模的酒类交易中心。

名酒城的包装吸引了众多投资者的关注。茶山市民袁先生正是被名酒城的概念所吸引，在2012年成为名酒城首批业主。针对目前的状况，部分业主不赞成开发商调整商业业态，并提出退铺、以住宅换商铺，以及补差价等要求。

对此，田禾集团名酒城策划经理甘子军表示，田禾集团的确在调整田禾国际名酒城的业态，计划将原有的商铺变更为东莞首席服务式办公室，即东莞We work。据介绍，开家居饰品店，目前该计划是概念展示期，方案在筹划当中，七八月份正式动工，9月底可正式推出东莞We work。据悉，We work与办公租赁旧模式不同，We work是不同公司或个人的联合办公。

为何要调整名酒城的业态?甘子军说：“项目早期规划赶不上变化，目前酒业行情十分不佳，不调整的话项目可能会死掉。田禾目前还持有三分之二的商铺，我们更希望把项目盘活。”

市场

主题化商业不再是“万金油”

主题式商业，往往成为商业项目在众多商业体的竞争过程中避免“同质化”的首选。在主题式商业兴起的初期，这些商铺的经营形势相较其他传统商业更容易被投资客看好。然而，这些头顶“主题式商业”光环的商业项目并未获得市场认可。

记者了解到，这一批项目，部分已被市场所淘汰，关门倒闭，如潮汇星城、东城中心。

也有部分主题式项目拖延至今仍未开业，如凤凰时尚城、鸿福少年艺术宫殿等。也有部分项目还没开业又重新调整定位的，如田禾国际名酒城变成写字楼"We work"、“丰硕·一德商贸城”变成“丰硕·中心城”。

即便是开业了，这些主题式商业项目的经营状况也不理想，如东泰花园功夫龙、万菱广场等。记者实地走访发现，功夫龙中的商家换了不少，真正常租客屈指可数。而位于莞太路的万菱广场已于2013年9月正式开业，经营时间已超过一年半，但经营情况并不理想，记者看到，目前该项目一楼大部分铺位大门紧闭，二楼开门的铺位则办公室居多，三楼铺位仅作仓库使用。

购物中心的同质化，一直是商业经营者始终绕不过去的话题，特别是社区型购物中心，由于体量相对较小、招商能力相对较弱，大多社区购物中心发展之路往往十分坎坷。

业内人士分析，剔除东莞商业氛围不浓厚、项目受周边环境的影响、项目本身的经营管理等问题，其失败的主要原因还在于对主题式商业的内涵认识不清，存在一些误区，导致很多主题式商业仅仅有其名，而无其实，并没有把握住真正与之相匹配的内容。

【丰硕广场】

“一德商贸城”变身商务购物中心

现场直击

6月18日上午，记者在现场看到，丰硕广场商业部分的外立面包装由原来的“一德商贸城”变身为“丰硕·中心城”，定位为CBD休闲购物中心，原来海报上的“高档参茸滋补类产品的专业市场”等宣传字眼均已经被更换。据现场招商处工作人员卢小姐介绍，项目即将重新调整，家居饰品加盟，最快的话有望在今年10月份-12月份期间开业。当记者咨询该项目商铺的销售情况时，上述工作人员表示，开家居生活馆，“商铺不销售，都是开发商持有。”不过，东莞房管局官方网站却显示，该项目共规划了883套商铺，目前已售657套。

东莞市万商商业管理有限公司相关负责人张春新告诉记者，该项目的设计改造方案已确定，招商团队也已经进驻。项目的目标客户群调整为南城CBD商圈的商务群体，定位会比莱蒙商场稍微高一些。其中以体验业态为主，包括商务培训、时尚娱乐、餐饮和部分儿童游乐等部分。

前世今生

该商业体为丰硕广场的裙楼，五楼以上为写字楼，据该项目此前的项目资料介绍显示，所有商铺带独立产权，丰硕广场商业部分占地10957平米，总建筑面积约1.1万平米，商铺8-90㎡不等。项目开发商为东莞跨日集团，目前项目的招商团队为东莞市万商商业管理有限公司。

该项目在2013年底曾对外发售，当时的销售说辞为“商铺带租约发售，最低12万起，首付仅需6万。前三年由开发商统一经营，每年给予业主最高8%的回报率，三年高达21%回报。”

【鸿福少年艺术宫殿】

商家已撤走 仅有保安看场

现场直击

6月17日上午9时30分，记者前往鸿福少年艺术宫殿。抵达鸿福少年艺术宫殿销售中心时，现场有两名穿着便装的男子在闲聊，他们自称是项目的保安人员。销售中心依旧摆放着项目早期的销控牌，不过已黯然失色。