郑州家居饰品生活馆低总价楼盘越来越少 刚需盘占比不足五成

今年以来，与一路被炒得沸沸扬扬的豪宅市场相比，刚需市场似乎备受“冷落”，近几个月刚需楼盘供应量呈现下降走势。但不能忽视的事实是，无论从需求还是成交量来看，刚需仍然是市场的主体，五、六环之间成为刚需楼盘较为集中的区域。同时，在刚需住宅楼盘选择面变窄的情况下，不少刚需置业者开始转向商住小户型公寓。

刚需盘占比不足五成

记者根据北京市住建委网站信息统计，从4月1日至6月26日，北京市住建委共颁发了有53张预售许可证，约有13个是包含中小户型的刚需住宅楼盘，占比仅为四分之一。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着改善型商品房在楼市供给中的占比越来越大，低总价的商品房越来越少。张大伟表示，北京楼市库存中户型在90平方米以下的房源占比，在2014年是60%以上，宝亿莱软装配饰，现在则不足50%。在最近两年拿地的项目，由于高地价的限制，已经很少有将户型设计为八九十平方米的两居、三居。从目前的市场供需结构来看，未来随着这些中小户型消化速度的加快，中小户型在整个北京楼市套库存中的占比将越来越小。

值得注意的是，此前普遍被认为是刚需集中的区域，已经出现大量改善型产品，价格也随之提高。比如昌平、通州、大兴、房山等。的确，纵观北京楼市近些年的发展，在2010年左右，北京刚需楼盘集中的区域是四环至五环，2014年开始，宝亿莱家居饰品软装生活馆，刚需楼盘多在五环外，现在则基本是在五环至六环之间。

中原地产的数据显示，今年北京楼市成交数据明显呈现“4321”结构。也就是说，总价在200万元以下房源成交占比在40%左右，“4”代表自住房；总价在200万—400万元的房源成交占比是在35%—38%之间波动；总价在400万—800万这一改善型房源的占比在明显上涨，2015年达到15.6%，而2013年这一比例只有9%；“1”代表顶豪，成交占比10%左右。

供给不足或有涨价压力

对于刚需群体来说，要想买到均价在3万元/平方米以下的房子，要去哪里找呢？

数据显示，今年以来，北京楼市成交单价在3万元/平方米以下楼盘的数量有30个，包括自住房、定向安置房、商住公寓以及纯商品住宅，这30个楼盘的成交均价在1.8万元/平方米左右。从这些楼盘的分布来看，房山区和通州区的数量最多，各有17个楼盘项目，其次是昌平区有16个，大兴区15个，顺义区12个。

不过值得注意的是，这30个楼盘中包括自住房、商住公寓等，纯商品住宅楼盘数量仅不到一半，包括大兴区的保利首开熙悦春天、金第万科·金域东郡，宝亿莱家居生活馆，通州的首开缇香郡、华业东方玫瑰等。

事实上，小户型商住公寓也已成为刚需购房者的一大置业选择。据了解，目前通州、房山、大兴三个区域的商住产品库存约达1.5万套，占据了全北京所有库存的大部分。张大伟表示，随着住宅类土地的稀缺高端化，北京未来的中低端市场将商住化。从市场现有商住公寓产品来看，宝亿莱软装配饰，多为40—80平方米的小户型LOFT，总价在200万—300万元之间，分布在五、六环之间，甚至六环外。

新增供应的减少并不代表需求的萎缩，近两个月以来，刚需开盘的成绩并不逊色于豪宅。近日，位于昌平的领秀·慧谷开盘热销8亿元，宝亿莱软装配饰，首开国风·美唐则热销7亿元。北京市房地产协会秘书长陈志分析认为：“从目前成交数据来看，60%—70%的成交都是低总价小户型产品，总价在200—400万元之间，这是市场成交的主体。虽然今年的豪宅大战炒得沸沸扬扬，但刚需是任何时候都不能被忽视的需求，这是市场成交数量最多的一个群体。如果这类产品供给不足，此类产品就可能出现价格上涨压力。”

本报记者 陈静思

近日，位于大兴的泰禾中央广场LOFT产品样板间开放，商住公寓已成为刚需族的一大置业选择。