楼市下半场 业内人士分析：房价将趋稳

【编者按】 转眼间，2015年已经过半，在中央、地方各种利好政策的作用下，四五月份，在楼盘卯足了劲释放优惠下，洛阳楼市的成交勉强有了起色，但在巨大的库存面前，压力依然很大。

2015年楼市竞赛下半场的哨声即将吹响，各楼盘如同球场上的队员，不管上半场踢得如何，下半场仍会全力以赴。比赛还没结束，依然有翻盘的机会，笑到最后才是冠军。今天，我们就来看看大家眼中的楼市“下半场”。

随着经济下行压力增大，2015年上半年的楼市在阵痛中前行，一些洛阳楼盘及地产人经历了一段“难熬”的日子。

虽然在较大力度的促销下，新增库存持续减少，去库存力度加强，但目前库存量依然很高，并且前5个月住宅成交均价为每平方米4484元，同比下降9.3%，比2014年整体住宅成交均价下降6.7%，整体价格仍然处于探底阶段，开家居饰品店，拐点尚未出现。

在这样的大背景下，楼市下半场的大幕即将拉起，洛阳楼市会等来春暖花开还是持续低迷，引发各界关注。

疑问   政策是否会加码

猜想   降息降准可期

梳理这些年洛阳楼市的发展脉络不难发现，市场永远都是由供需关系决定的，而政策只是在影响供需关系和人们的预期，难以真正主导市场。

“除了政策比如调整利率等带来的实际利好外，各种政策的出台也会为地产行业注入一些新能量，对楼市积极平稳发展具有推动作用。”国家一级房地产策划师、泛亚国际(洛阳)房地产营销策划有限公司负责人柯泷表示。

降准降息、优化住房及用地供应结构、商贷二套房首付低至四成……今年上半年以来，一系列利好政策接踵而来，宝亿莱软装设计，为在下行中徘徊一年多的洛阳楼市送去阵阵温暖，以致不少人发出了如经济学家马光远一般的感叹：“中国政府对房地产市场是真爱！”

有业内人士认为，利好政策密集的背后，实则是政府希望房地产市场健康稳定发展，不暴涨也不暴跌。目前我国经济下行压力较大，而房地产行业对GDP的贡献在很 长一段时间内还将占据很大比重。从整体来看，下半年房地产政策有望进一步宽松，延续去行政、重市场的调控思路。

“未来有关税费减免、公积金贷款额度提高等利好都有可能出台。”柯泷表示，今年以来，央行已经实施了多次降息、降准，但目前“实际利率仍高于历史平均水平”，备受购房者关注的房贷利率有望进一步降低，减轻购房者还贷压力。

疑问   房价是否还会再降

猜想   全面反弹可能性不大，趋稳为主流

提到房价，我们可以先来看一组市房管局公布的数据。（详见图表）

“应 该说价格还是硬道理，在较大力度的促销下，四五月份销售回升明显。”和利时地产机构总经理助理周莉认为，纵观前几个月洛阳楼市的数据表现，市场回暖的速度 远没有一部分人预期的那么乐观。第一季度，在各大城市都在叫嚣止跌反弹的时候，洛阳楼市完全不为所动，于是“以价换量”成为四五月份冲击销量的主旋律。

“下 半年楼市还是有希望的。”周莉说，在持续利好政策的支撑下，楼市发展的环境相对宽松、有利，而且在一线城市涨声一片的气氛影响下，消费者的心理会有较大变 化，有利于整体市场需求的释放。但是，下半年刻意延迟入市脚步的楼盘仍会逐步入市，下半年的供应量或比上半年增加；所以在高库存、高竞争、资金压力大的条 件下，整体价格全面反弹的可能性不大，保持相对稳定会是较为理智的结果。

而本报地产观察员、知名地产分析人严拥军认 为，洛阳楼市在历次调控中，都是“跟风者”，每当全国楼市出现房价下调或销量下滑时，洛阳的反应都不大，因为它毕竟是内陆城市。虽然一线城市传出的销量下 滑或房价下降的声音，多少也会影响购房者的心理，但需求是存在的，很多人往往在房价再次上涨时才追涨买房。“另外，类似洛阳这样三、四线城市，楼市难以强 力反弹的原因，主要是城市框架基本稳定、城市吸引力弱、人口呈净流出态势，加之近年各种楼市政策（房产税、实名登记、二套限贷）限制投资、投机者进入，且 十几岁的独生子女未来或有多套房继承，仅仅单靠所谓刚需、改善型住房已经难以挑起楼市反弹上涨的动力”。

疑问   楼市成交量能否继续增加

猜想   或温和上涨，部分改需有望释放

今年前5个月，楼市“价”跌了，可“量”在涨，下半年会是什么情况呢？

银 隆·开元名郡营销总监毛玮认为，从政策方面看，下半年针对改善型购房者的政策利好或出台，这将在一定程度上刺激部分改善型客户入场。相比之下，首次置业的 购房者对价格比较敏感，这部分购房者能否出手，关键还在于开发商给出的价格能否达到他们的心理预期。因此，宝亿莱家居饰品软装生活馆，整体上说楼市下半年成交量大涨的可能性不大，但 有望出现温和上涨局面。

“我对后市既不悲观，也不抱太大期望，因为现在正处于市场的自然震荡期。从开发商角度来说，过去一个月卖好几十套房子的日子可能一去不复返，虽然有些楼盘的销售成绩依然不错，但已成为个例。”严拥军说。

不过，也有业内人士认为楼市下半年成交能否上涨还有待观察。“近两年购房需求已被提前透支，目前市场上的有效客户其实不多。且今年股市大涨，不少资金抽离楼市进入股市，所以很难判定下半年楼市成交情况。”营销人昌乐说。

疑问   楼市分化会不会更加明显

猜想   “优等生”领头跑，其他盘加油赶

市 场分化去年就有所表现，业内人士认为，这是市场化作用下的必然趋势，在市场下行的环境中，市场分化表现得更加突出。从价格、成交及示范区或样板房的打造上 均有明显的表现。去年，洛阳碧桂园、薰衣草庄园景观示范区的惊艳亮相等，都在改变着洛阳客户的观感和认知，宝亿莱软装设计，也给洛阳众多的开发商树立起清晰的榜样。

今 年亮相的新盘颇有可取之处：保利建业·香槟国际一亮相便“放大招”，10天的国宝展累计吸引参观者3万多人，许多市民都是全家老少齐观展，收到了良好效 果。本周六保利建业·香槟国际初次开盘，许多人都拭目以待；道北大盘和昌·中央城邦号称2000亩世界生活汇，营销中心一开放，即为道北区域带来一股新 风，能否对该区域产生较大影响，也是不少地产人关注的话题；瀛海19城样板间在端午小长假的最后一天亮相，还别出心裁地推出了“首映式演出”，现场除了武 术、魔术、歌舞等表演，还加入有奖问答等互动，这种互动方式比较潮，年轻人也更买账……

在原有的“优等生”中，家居软装体验馆>，恒大绿洲、盛唐至尊等时常登上销售榜前列，君河湾等楼盘也完成了上半年任务。