宝亿莱软装配饰物业和家庭旅馆结合或是未来发展方向

原标题：物业和家庭旅馆结合或是未来发展方向

　　时代倾城。

　　时代地产在清远推出多种个性化产品和服务，满足购房者的多样化需求。

　　本期嘉宾

　　陈畅，地产少壮派，时代地产控股有限公司清远分公司副总经理，2014年进入清远，掌管旗下项目时代倾城、时代花城营销。去年时代倾城和今年第一季度销量位列市区前五。

　　◎谈新模式

　　酒店托管有效增加投资者回报率

　　《清远观察》：听说时代花城推出酒店托管服务？是否已经确定？如何操作？

　　陈畅：对。目前有3家，没有确定哪家，但这种服务已经确定了下来，预计本月中旬正式对外公布。我们只是把房源提供给酒店管理公司，开发商提供平台，我们之间是没有利益关系，是酒店管理公司和业主之间的事，通过这种方式可以给产品更多附加值，使房产的溢价更好一些。酒店管理公司采取返租、包租服务、保底分成或者管家服务，或者不提供保底，但可以为业主提供家居管理、出租、做家居清洁卫生等服务。

　　《清远观察》：该政策是否将惠及时代花城所有房源？最终会选择保底、分成或者哪种模式回报业主？

　　陈畅：这次只是拿出了300多套公寓给酒店管理公司试行，洋房不包含在内，当然洋房在交房之后，如果业主希望将房子托管给酒店管理公司，我们可以推介，具体和酒店管理公司谈。

　　固定返租的保底模式收益相对比较平稳，但把业主收益局限得很死。当时预计将采取分成模式，和酒店公司签约至少5年到10年，因为一般酒店公寓前两年是培育期、输血期，后面才是赚钱的时期，业主分成更多，收益更大。

　　《清远观察》：现在楼市尽管逐步回暖，但由于受到限贷、限购等依旧未完全松绑的政策，投资需求很难有效激发，该类产品是否受限？

　　陈畅：首先，这次拿出来的300多套房源属于商用物业，不限购不限贷，这就是我们的一大优势。二是投资者门槛不高，各类人群都可以购买。

　　就整体环境而言，清远人相对少，而楼盘多，货量大，竞争激烈，这是不争的事实，我们希望通过这种方式将客户群拓宽，不仅局限在清远，吸引外区投资者。能否吸引到投资者出手，最关键的不外乎投资回报率。

　　我们商业公寓总价低，18万到20万元一套，还带装修的，即使对一般家庭来说压力很小，甚至毕业几年后的小年轻都可以买一套房。购买门槛更低，按商业物业贷款首付五成计算，首付9万就可以拥有一套，而且后面的月供可以不用交：我们计算过，剩下的9万、10万元，10年月供每月仅需1000元左右，跟我们谈的几家酒店管理公司评估过，普通酒店一晚租金也要一两百元，即使不是每晚都能租出去，每月也有几千元租金收入。现在吃一个普通快餐都要10多元，一个月生活费就可以买一套房，所以根本就没有压力。

　　和清远旅游度假结合具有很大的潜力

　　《清远观察》：这种模式似乎和普通酒店类似，那么这种产品及其模式和酒店公司运营有哪些优势？

　　陈畅：一般酒店客房只能用来睡觉、休息、洗浴。而我们这些产品每套房都有厨房、阳台，比酒店生活功能要丰富一些，可以自己做饭，有晾晒功能，更加温馨、生活气息更浓。尤其适合家庭旅游度假用，可以用来短租、常租。

　　《清远观察》：物业采取酒店托管模式，一些城市包括清远一些楼盘也在考虑或者实施这种模式，前景如何？

　　陈畅：清远是旅游城市，发展旅游度假地产，我们推出酒店物业模式，其中就是为外来旅游度假需求。将人们旅游、度假、休闲和物业有效结合，不同于纯粹酒店，有些类似家庭旅馆，或是未来房地产发展的一个方向。记得我去年刚来清远就发现一个奇特的现象，清远租赁市场相对一线城市条件要好，房价不高，开家居饰品店，却租金不便宜，物业回报率较高。现在市场上大部分新房都是毛坯房，许多楼盘房源交楼几年后大量闲置，不装修也不卖，宝亿莱软装设计，好社区房源反而缺少，更缺少为那些以全家度假休闲的房源，这也正是我们所看到的潜力。

　　◎谈房价

　　价格战还会持续

　　《清远观察》：政策面的暖风确实为楼市带来了“暖意”，不过目前成交量没有大涨，相比一线城市，清远业界对今年清远楼市的判断似乎要谨慎得多？为何？

　　陈畅：这不但是清远问题，全国一样。房地产市场趋向平稳，这是大势。无论是从房地产发展状态，还是消费者对房地产的认知来看，都更加理性。当然羊群效应有，但没有以前疯狂。加上现在房地产趋向同质化，成熟理性的人很难冲动消费，除非特别便宜。

　　从开发商角度来看，最核心的地价并没有降，而销量不能大增，开发商就会去做衡量开发速度、制定开发更加合理的目标，因此开发商也理性了，尤其是对于相对成熟的开发商，更是追求稳中有升，而不是盲目扩张，现在房地产企业已经过了高速发展时期，许多企业都在调整、转型。

　　此外，未来十几二十年，人口年龄结构发生着巨大变化，老龄化越来越严峻。而此前房地产爆发，很大程度上是在吃人口红利。我们统计过，近10年，60后、70后实际上才是购房主力，这个年龄阶段人一般都有几个兄弟姐妹，人口多，而且有多套房，而现在80、90后多为独生子女，未来可以继承父母房产，会有多套房产。人口红利在消退，加上中国的房地产基本是内需，因此未来房地产市场一定会走向平稳。

　　当然现阶段还在城市化，清远包括全国住房问题还没有完全解决，住房需求还很大，房地产还有一定成长空间。

　　《清远观察》：降价促销是去年楼市的主调，在持续利好后的今年，清远有一些楼盘适当微上调房价，你认为今年“五一”乃至在接下来的几个月里，清远房价会持续大涨还是会掀起价格“大战”？

　　陈畅：接下来价格战还会继续。现在市场上货量还有四五万套，按清远当前消化量计算还可够清远两年消化，而且开发商地买了、什么手续也办了，企业还要发展，不可能不开发，接下来还会有很多新的货量上市，宝亿莱软装配饰，七八月哪会不打价格战？

　　除了拼价格，要试图洞察消费者心理

　　◎谈需求

　　《清远观察》：我们发现时代地产现在将营销一个重点放在了广州市场，尤其是时代花城表现更为明显，广州客户在时代地产清远两个项目比重如何？他们到清远买房主要基于何理由？