宝亿莱软到极致便是硬——精装修的三重境界

韦尔奇曾说过:企业的管理主要有两把尺子,一把硬,一把软。硬尺子即企业的目标:从大的方面讲是企业的使命,从小的方面讲是企业的销售额或利润指标。软尺子是价值观,从小的方面讲是指做事的方式,从大的方面讲则是指企业文化。文化要软,目标要硬,两手都要抓,两手都要硬,大企业才能持续发展,小企业才能生存下来。软和硬的二元关系从IT语言运用到企业的管理,房地产项目价值体系描述,再到装修上的区分,这种举一反三的事儿,正是我们这些捣鼓项目策划的志趣所在。

起步阶段——酒店式精装只是一道工序

十五规划期间,我经历了深圳、苏州、无锡、上海和杭州五座城市,那时大部分人还都是首次置业或者准备首次置业,宝亿莱家居饰品,他们需要的是一次商品房置业经历和一次个性化装修的体验。市场整体上认同精装的客户比例还不高,所以市场一度出现了简装版过渡方案,精装修还只是少数小户型和酒店式公寓投资类产品的特有标签,如深圳三九的丹枫白露和旭飞花园。鲜有的大盘批量精装之风,从广州的南国奥林匹克花园、星河湾吹到了北方,我们见证了南国奥园和天津顺驰太阳城上千套的精装住宅集体交房,见证了千亩大盘的精装之路,那时候的精装标准无法同今日相比,主要的诉求还是只省时、省心、省力,或许还能省点钱(四省)。精装多被看作是设计和工程的简单叠加,无非是多一层工程施工的工序,开发企业里负责精装的人才寥寥无几,结果是群诉事件和高返工率频繁发生。当时很多开发商考虑的是做不做精装,是否要增加这一道工序,为什么要多承担市场风险?翻看早期收集的资料,多数精装房都是酒店风格,简单整洁,配饰摆放有序,星级酒店式的装修曾是很多人的理想空间意向,轻装修重装饰只不过是一个虚弱无力的口号,当时年轻的我还不能深刻体会到重装饰的对后来的影响

发展阶段——豪华式精装点燃生活情趣

十一五规划期间,伴随着货币的大量发行,股市的一度火爆,改善需求和投资需求爆发,新城市移民逐步增加,房价快速上涨,市场上的精装住宅逐渐增多,装修标准和施工工艺成了比拼的重点,园林里的软景和样板间的软装配饰成为杀手锏,比如说星河湾。除了一些具有投资属性的产品(包括小户型公寓、酒店式公寓和度假物产)做精装,高端产品的精装之风盛行,开发商一方面看到高端产品的精装溢价空间,另一方面是合理减少土地增值税,再者是改善型客户和投资客户的比例上升。有过精装体验的客户不仅希望开发商提供精装住宅,可以“四省”,还希望品质方面有保障。他们或许相信,一只装修小分队无论在品质、价格还是周期上,难以能和一支拥有专业力量的开发商团队竞争,类似星河湾、仁恒、绿城和万科这样走在精装道路前列的企业,拥有丰富的开发经验,数十名专业的精装设计和施工管理团队,开家居生活馆,客户自行装修带来的机会成本和品质风险问题使得客户自行选择认可开发商的精装。

精装的市场接受度逐步提高,尤其是城市公寓产品,不精装非高端,市场进入豪装时代。星河湾所代表的豪华精装房,解决了外地富裕人群拎包入住的需求,成为豪宅精装项目参观学习的必看标杆项目,装修标准也从最初广州星河湾的一千六做到了北京星河湾八千;仁恒细腻的软景和人性化的精装,家居饰品加盟,在上海区域得到了很多有海外经历的客户的认同,曾一度成为万科精装体系的重点考察对象;万科推行全面家居解决方案,U5、U8体系的家居解决方案,从户型优化到功能完善,从功能上提升了精装修在住宅开发中的地位,产品标准化体系的建立和人性化,精装修成品交房比例逐年提升,扛起了绿色环保的大旗持续领跑。此间市场上的精装产品,除了星河湾的五星级酒店式精细装修,在工艺上超越同行,还有两类精装产品风格鲜明,倍受瞩目。一类是以朗诗、当代、锋尚为代表的科技型精装产品,围绕恒温、恒湿、恒氧打造的一套科技精装体系,加强了精装的科技含量,引导健康环保的生活方式;另一类便是以龙湖为代表的浪漫生活梦想制造者,以主题化、生活化的场景空间布局激发人们对于生活的联想,打破了酒店式精装的桎梏,给房子注入了家的味道和生活情趣。无论从业界评价还是市场接受程度,宝亿莱家居饰品,龙湖情景化生活情趣的氛围营造,把住了体验经济时代的脉搏,通过软装配饰和园林植被的搭配,成为了这个阶段诸多开发企业学习的标杆,虽然样板只是一种展示,整体家居饰品软装生活体验馆,但带给客户的一种造梦般的环境示意,卖梦想比卖生活方式高级,自然就比卖房子更有打动力。

成熟阶段——多样化精装进入细分时代

进入2011年,普通住宅和高端别墅也都开始进入到精装时代,万科、绿地、绿城、富力等名企都大批量开始建设标准化精装产品,但精装仍处于少数派,根据万科等大企业在各地的市场占有率估计,一线城市北、上、广、深精装产品销售量应该不超过市场销量的20%,二、三线城市应该不超过市场销量的10%,未来精装成品房的市场占有率将进一步扩大,但精装成品房必然进入一个细分的阶段,要求也会越来越高。打个比方,如果说2G的通信产品卖的是信号和卡号,那么2G的房子卖的是材料工艺,3G的通信产品卖的就是服务及体验。3G的精装产品必将融入更多的功能空间优化和科技手段(如3G无线网络的预装、中央除尘空间、卫星电视等接口的预留等)的融入,营造不同客户的生活情景,通过生活的细节来满足不同人群的居住需求,有定制化的高端豪宅,有批量式的标准普通住宅,也有菜单式的改善型住宅。

纵观十年房地产市场的发展,三年一小变,五年一大变,精装房的设计、建造和营销必将从粗放走向精细,从无序走向标准,从单一走向多样,从硬件提升走向软件升级。在硬件差距逐渐缩小今天,市场仍然广阔,多样化精装是必然趋势,但仍需要时间,不同的企业和项目定位依然是关键,精装有风险,入市须谨慎。软实力的打造必须建立在硬实力的基础之上,当精装产品进入成熟竞争的时候,材料工艺等硬装部分不再是核心竞争力,软装配饰所营造的生活场景才能满足客户日益增长的需求,从物理需求到精神需求的满足,也是未来精装房发展的一个方向,借用全总常说的一句话,软到极致便是硬,才是王道。(成全参考)

          
               
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